Zusammengefasster Lagebericht

für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2019

 

 

 

1.
Grundlagen des Konzerns

 

1.1
Geschäftstätigkeit des Konzerns


Die GESOBAU AG (GESOBAU oder die Gesellschaft) versorgt als städtisches Wohnungsunternehmen entsprechend ihrem satzungsmäßigen Auftrag breite Schichten der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum in Berlin.

Die Übernahme sozialer Verantwortung ist ebenso Kernaufgabe wie die Erhaltung, Erweiterung und Modernisierung des Wohnungsbestandes. Die GESOBAU sorgt dafür, dass die Menschen in den Beständen bezahlbar und gut wohnen können. Grundlage hierfür ist unter anderem die im April 2017 abgeschlossene Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ zwischen den städtischen Wohnungsunternehmen und dem Land Berlin.

Der Schwerpunkt der Konzerntätigkeit liegt in der Bewirtschaftung von 42.390 eigenen Wohnungen, 726 Gewerbeobjekten sowie 563 Wohnungen für Dritte. Durch einen intensiven Neubau wird Wohnraum geschaffen, wobei gleichzeitig Bestandsgrundstücke verdichtet werden. Dadurch passt die GESOBAU ihren Wohnungsbestand an die Bedürfnisse der dynamisch wachsenden Stadt Berlin an.

Im ersten Halbjahr 2019 sind rund 6.500 Menschen in die Bundeshauptstadt gezogen. Die weiterhin hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt erfordert den Neubau von Wohnungen. So soll in Berlin bis zum Jahr 2026 der städtische Wohnungsbestand planmäßig auf 400.000 bezahlbare Wohnungen, davon rund 52.000 Wohnungen der GESOBAU, anwachsen. Derzeit befinden sich daher unternehmensweit 5.359 Neubauwohnungen in 48 Projekten sowie drei Projekte zur Unterbringung von geflüchteten Menschen in unterschiedlichen Planungs- und Umsetzungsstadien.

Die GESOBAU agiert verantwortungsvoll und wirtschaftlich nachhaltig. Nachhaltigkeit ist ein integraler Bestandteil der Unternehmenskultur, der Unternehmenswerte und der strategischen Ausrichtung des Unternehmens.

Das Unternehmen leistet damit einen stetig positiven Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung der Region, um negative Auswirkungen für Umwelt, Mensch und Gesellschaft so gering wie möglich zu halten. Die erheblichen Investitionen in die Wohnungsbestände spiegeln die strategische Ausrichtung der GESOBAU wider und werden auch in Zukunft für ein nachhaltiges Wachstum sorgen.

  

1.2
Rechtliche Konzernstruktur


Der GESOBAU-Konzern umfasst zum 31. Dezember 2019 die folgenden konsolidierten Gesellschaften:

  • GESOBAU AG                               
  • GESOBAU Geschäftsführung GmbH (nachfolgend GESOBAU Geschäftsführung)   
  • GESOBAU Wohnen GmbH & Co. KG (nachfolgend GESOBAU Wohnen)       
  • aktiva Haus- und Wohnungseigentumsverwaltung GmbH (nachfolgend aktiva)
  • berlinwohnen Hausmeister GmbH (nachfolgend bw Hausmeister)
  • berlinwohnen Messdienste GmbH (nachfolgend bw Messdienste)
  • Entwicklungsgesellschaft Elisabeth-Aue GmbH (nachfolgend Entwicklungsgesellschaft)

 

Die zentralen Managementaufgaben, die Steuerung des Konzerns und die strategischen Funktionen liegen im Verantwortungsbereich der Konzernobergesellschaft GESOBAU, deren alleinige Gesellschafterin das Land Berlin ist. Zwischen der GESOBAU und der aktiva, der bw Hausmeister, der bw Messdienste sowie der GESOBAU Geschäftsführung bestehen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge. Gegenstand der GESOBAU Geschäftsführung GmbH ist die Geschäftsführung und Verwaltung der Beteiligung an der GESOBAU Wohnen, die das Betreiben von Immobiliengeschäften jedweder Art zum Gegenstand hat. Die aktiva hat die Verwaltung von Haus- und Wohneigentum und damit verbundene Tätigkeiten, den Erwerb, die Errichtung, den Betrieb und die Unterhaltung von Kabelnetzanlagen in Gebäuden sowie die Vermittlung von Wohnungs- und Gewerbemietverträgen zum Gegenstand. Die bw Hausmeister und bw Messdienste sind Gesellschaften, welche im Wesentlichen wohnbegleitende Dienstleistungen für den Konzern erbringen und damit die Wertschöpfung im Bereich Bestandsbewirtschaftung erhöhen. Die strategische Ausrichtung der Entwicklungsgesellschaft liegt in der Entwicklung von Grundstücksflächen. Die Beteiligungen sind im Anhang im Einzelnen ersichtlich.

Aufgrund des Spaltungsvertrages vom 20. November 2019 und den Zustimmungsbeschlüssen der Gesellschafter vom selben Tage hat die GEDE Gemeinsame Berliner Wohnen GmbH (GEDE Wohnen) ihr Vermögen und ihre Schulden teilweise mit Wirkung zum 01. Oktober 2019 auf die GESOBAU Geschäftsführung abgespalten. Durch die GEDE Wohnen wurden einzelne Vermögensgegenstände und Schulden, insbesondere der 94,89 %ige Anteil an der GESOBAU Wohnen, im Wege der Abspaltung nach dem Umwandlungsgesetz auf die GESOBAU Geschäftsführung übertragen. Die GESOBAU AG ist im Zuge der Abspaltung als Gesellschafter aus der GEDE Wohnen ausgeschieden. So verbleibt die GEDE Verwaltungs GmbH als Alleingesellschafterin der GEDE Wohnen.

   

1.3
Steuerungssystem


Das finanzielle Steuerungssystem orientiert sich an den Interessen und Ansprüchen der Gesellschafterin und stellt die Basis für eine wertorientierte Unternehmensführung dar. Grundlage ist die einjährige Wirtschaftsplanung sowie die Mittelfristplanung für vier weitere Jahre. Die Planwerte werden kontinuierlich Abweichungsanalysen unterzogen. Quartalsweise Prognosen führen bei Abweichungen zur Einleitung von Gegenmaßnahmen. Das interne Kontrollsystem umfasst die Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherung der Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit, der Rechnungslegung, der Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften. In diesen Regelkreis der Planung, Steuerung und Kontrolle fließen auch das Risikomanagementsystem sowie die Portfolioanalyse ein.

   

1.4
Portfoliosteuerung: Wohnungsneubau, Ankäufe, Modernisierung


Die GESOBAU richtet ihre Investitionen in den Immobilienbestand sowie ihre Aktivitäten beim Ankauf und Neubau stets auf wirtschaftliche Tragfähigkeit und Nachhaltigkeit aus. Diese Aktivitäten werden dabei von sich stetig ändernden politischen Rahmenbedingungen und einem dynamischen Marktumfeld geprägt.

Die GESOBAU stellt mit ihrer Neubauoffensive qualitativ hochwertigen, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung. Im Jahr 2019 konnte die Gesellschaft 199 neu errichtete Wohnungen in den Bestand übernehmen. Durch Ankauf wurde der Bestand um weitere 259 Wohnungen erhöht. Für 2020 ist der Baubeginn von insgesamt 15 Neubauvorhaben mit 1.955 Wohnungen geplant. Dabei stehen nicht nur Quantität, sondern ebenso eine anspruchsvolle Architektur, kombiniert mit interessantem Städtebau im Fokus. Die Partizipation von Bürgern und Bürgerinnen findet dabei stets Berücksichtigung.

  
   

Fertiggestellte NeubaumaßnahmenAnzahl der Wohnungen
Mühlenstraße 4128
Kastanienallee 105, Abajstraße 7, 948
Hedwigstraße 3, 522
Thurbrucher Steig 16a, 16b, 18a, 18b24
Kastanienallee 21, 21A, 21B, 21C / Kirchstraße 69, 69A57
Dachgeschossausbauten20
Summe199

Bei Neubauprojekten werden regelmäßig Neubaufördermittel des Landes Berlins eingesetzt.

  

1.5
Mitarbeiter*innen


Die GESOBAU-Gesellschaften beschäftigten zum Bilanzstichtag 407 Mitarbeiter*innen inklusive Aushilfen sowie Praktikant*innen (Vorjahr: 399). Der Anteil der Frauen lag bei 59,2 %; der Anteil der Schwerbehinderten bei 4,1 %. Mit einer Auszubildendenquote von 7,9 % investiert das Unternehmen zielgerichtet in den Nachwuchs. Die durchschnittliche Beschäftigungsdauer lag bei 13,3 Jahren.

  

Am Jahresende 2019 waren 33 Auszubildende und Studierende an Berufsakademien bei der GESOBAU beschäftigt. Junge Menschen werden durch eine fachkundige und individuelle Ausbildung zu qualifizierten Nachwuchskräften entwickelt. Der Vorstand unterstützt die Teilnahme von Mitarbeiter*innen an Seminaren und Schulungen zur Fortbildung und Aktualisierung des Wissensstandes.

Seit dem 1. Januar 2016 gilt eine Geschlechterquote von 30 % für neu zu besetzende Aufsichtsratsposten in börsennotierten und voll mitbestimmten Unternehmen. Auch die GESOBAU hat sich verpflichtet, eigene Zielgrößen zur Erhöhung des Frauenanteils im Aufsichtsrat, im Vorstand und in der obersten Managementebene zu definieren. So sollen auf der ersten und zweiten Führungsebene mindestens 50,0 % der Positionen von Frauen besetzt sein. Im Aufsichtsrat liegt die Frauenquote bei 55,6 %. In der GESOBAU werden derzeit 45,5 % der Führungspositionen von Frauen wahrgenommen.

Das Thema Diversity ist von der Rekrutierung bis hin zur Führungskräfteentwicklung in die Personalprozesse der GESOBAU verankert. Es bildet einen zentralen Aspekt aller Maßnahmen der Personalarbeit. Ziel ist es, die kontinuierliche berufliche und persönliche Weiterentwicklung aller Mitarbeiter*innen zu fördern. Themen wie Work-Life-Balance und Gesundheitsförderung werden konsequent verfolgt. Auch das soziale Engagement unserer Mitarbeiter*innen ist Teil der Unternehmenskultur und soll Umdenken und Handeln anregen.

Der Personalaufwand im Konzern lag unter Berücksichtigung tariflicher Lohn- und Gehaltsanpassungen im Geschäftsjahr 2019 bei 24,3 Mio. €.

  

1.6
Nachhaltigkeit


Für die GESOBAU haben Nachhaltigkeit und gesellschaftliche Verantwortung eine zentrale Stellung und sind richtungsweisend bei der Entwicklung des Unternehmens. Die Nachhaltigkeit ist ein integraler Bestandteil der Unternehmenskultur, der Unternehmenswerte und der strategischen Ausrichtung der Gesellschaft. Der Grundsatz des umweltorientierten Planens, der wirtschaftlichen Kalkulation sowie des sozial verantwortlichen Handelns stehen stets im Fokus der Geschäftstätigkeit. Die unterschiedlichen Aspekte des Nachhaltigkeitsmanagements finden konkret und operativ im gesamten Unternehmen Beachtung. Die Herausforderung besteht dabei darin, ökonomischen Erfolg mit sozialer Gerechtigkeit und ökologischer Verträglichkeit in Einklang zu bringen. In den Nachhaltigkeitsberichten wird dargestellt, welche Maßnahmen das Unternehmen ergreift, um der Verantwortung gegenüber Umwelt, Gesellschaft sowie Mitarbeitern gerecht zu werden und welche Fortschritte in diesen Handlungsfeldern zu verzeichnen sind.

  

1.7
Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat


Vorstand und Aufsichtsrat arbeiten eng und vertrauensvoll im Interesse des Unternehmens zusammen. Der Vorstand besteht aus zwei Mitgliedern; der Aufsichtsrat aus neun, von denen drei von den Mitarbeiter*innen gewählt werden. Der Vorstand leitet die Gesellschaft und führt deren Geschäfte mit dem Ziel nachhaltiger Wertschöpfung. Die Zuständigkeiten der Vorstandsmitglieder ergeben sich aus dem Geschäftsverteilungsplan.

Entsprechend der Satzung bestellt der Aufsichtsrat die Mitglieder des Vorstandes. Der Aufsichtsrat entscheidet, aus wie vielen Mitgliedern sich der Vorstand zusammensetzt. Ebenso erlässt der Aufsichtsrat eine Geschäftsordnung und einen Geschäftsverteilungsplan für den Vorstand. Die Geschäftsordnung enthält einen Katalog zustimmungsbedürftiger Geschäfte. Jedes Vorstandsmitglied ist berechtigt und auf Verlangen des Aufsichtsrates verpflichtet, an den Sitzungen des Aufsichtsrates teilzunehmen.

Die Aufsichtsratsvorsitzende koordiniert die Arbeit des Aufsichtsratsgremiums, leitet dessen Sitzungen und vertritt die Belange des Gremiums nach außen. Der Vorstand nimmt regelmäßig an den Sitzungen des Aufsichtsrates teil. Er berichtet schriftlich und mündlich zu den einzelnen Tagesordnungspunkten und Beschlussvorlagen und beantwortet die Fragen der einzelnen Aufsichtsratsmitglieder.

Die zur Beschlussfassung notwendigen Unterlagen werden den Mitgliedern des Aufsichtsrates spätestens drei Wochen vor der Sitzung vorgelegt. Bevor sich das Plenum trifft, findet ein Vorgespräch der Arbeitnehmervertreter*innen mit dem Vorstand statt, in dem der Vorstand Details erläutert und Fragen beantwortet. Von der Möglichkeit, Beschlüsse im schriftlichen Umlaufverfahren zu fassen, wird nur in besonders eilbedürftigen Fällen Gebrauch gemacht.

Insbesondere die Vorsitzende des Aufsichtsrates trifft sich regelmäßig mit dem Vorstand, um aktuelle Fragen zu erörtern. Darüber hinaus informiert der Vorstand die Aufsichtsratsvorsitzende mündlich und schriftlich über aktuelle Entwicklungen.

Der Aufsichtsrat hat aus dem Kreis seiner Mitglieder mit dem Personalausschuss und dem Finanz- und Grundstücksausschuss zwei Gremien gebildet, die seine Arbeit vorbereiten und ergänzen. Der Personalausschuss besteht aus drei Mitgliedern; der Finanz- und Grundstücksausschuss aus fünf. In beide Ausschüsse ist ein Vertreter der Arbeitnehmer*innen entsandt.

Der Personalausschuss bereitet die Bestellung von Vorstandsmitgliedern einschließlich der Bedingungen der Anstellungsverträge und der Vergütung vor. Der Finanz- und Grundstücksausschuss hat die Aufgabe, den Aufsichtsrat bei der Wahrnehmung seiner Überwachungsfunktionen, insbesondere hinsichtlich der Rechnungslegung, zu unterstützen. Der Finanz- und Grundstücksausschuss übernimmt zudem die Funktion des Prüfungsausschusses.

  

1.8
Wechsel in den Organen


Im Vorstand und Aufsichtsrat gab es im Berichtsjahr keine personellen Veränderungen.