Jahresabschluss der GESOBAU AG

Konzernbilanz

Zum 31. Dezember 2019

Aktiva in T€Anhang31.12.201931.12.2018
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. entgeltlich erworbene Lizenzen2036
2. Geschäfts- oder Firmenwert1732.341
1932.378
II. Sachanlagen(1)
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten1.781.2781.713.996
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten39.7779.658
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten82.24548.837
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter758758
5. Technische Anlagen und Maschinen7.9666.627
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung2.173671
7. Anlagen im Bau163.316126.128
8. Bauvorbereitungskosten22.10811.769
9. Geleistete Anzahlungen36.35939.664
2.135.9781.958.107
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen- 973
2. Sonstige Ausleihungen(2)4.0424.024
4.0424.997
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten6.6236.612
2. Unfertige Leistungen(3)80.50275.438
3. Andere Vorräte586792
87.71182.842
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung(4)536615
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit00
3. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen147128
4. Sonstige Vermögensgegenstände(5)2.176828
2.8591.572
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten18.18112.263
C. Rechnungsabgrenzungsposten(6)659924
2.249.6232.063.082
Passiva in T€Anhang31.12.201931.12.2018
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital(7)78.26578.265
II. Konzernkapitalrücklage(8)154.18069.715
III. Gewinnrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage46.10946.109
2. Andere Gewinnrücklagen254.675216.922
3. Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG- 83.210
4. Konzernrücklagen6.2202.952
307.005349.194
IV. Konzernbilanzgewinn20.36041.181
V. Nicht beherrschende Anteile1.4611.250
561.271539.605
B. Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung(9)15.74716.189
C. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen(10)2.2792.241
2. Steuerrückstellungen7431.749
3. Rückstellungen für Bauinstandhaltung(11)45.92159.489
4. Sonstige Rückstellungen(12)34.50428.778
83.44792.257
D. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten(13)1.452.3001.292.785
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern730730
3. Erhaltene Anzahlungen90.10787.396
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung5.7994.988
5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit- 0
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen25.59418.675
7. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: T€ 422 (Vorjahr: T€ 296) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: T€ 0 (Vorjahr: T€ 0)3.869449
1.578.3991.405.023
E. Rechnungsabgrenzungsposten7.3976.581
F. Passive latente Steuern3.3623.426
2.249.6232.063.082

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der GESOBAU AG

Für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2019

in T€Anhang20192018
1.Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung(14)288.362277.275
c) aus Betreuungstätigkeit530525
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen1.6521.592
290.544279.391
2.Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen(15)5.0631.064
3.Andere aktivierte Eigenleistungen5555
4.Sonstige betriebliche Erträge(16)27.79920.418
5.Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung(17)183.965146.881
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen778213
184.743147.094
6.Personalaufwand(18)
a) Löhne und Gehälter19.26418.258
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung davon für Altersversorgung T€ 1.372 (Vorjahr: T€ 1.225)4.9914.615
24.25522.872
7.Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen(19)45.32745.586
8.Sonstige betriebliche Aufwendungen(20)14.66012.779
9.Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens96103
10.Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
davon aus Abzinsungen: T€ 0 (Vorjahr: T€ 2)
07
11.Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon aus Aufzinsungen: T€ 5 (Vorjahr: T€ 24)
29.76828.517
12.Steuern vom Einkommen und Ertrag
a) Körperschaftsteuer01.280
b) Gewerbesteuer701.544
c) Latente Steuern-65-51
52.773
13.Ergebnis nach Steuern24.79941.415
14.Sonstige Steuern-42
15.Konzernjahresüberschuss24.80241.413
16.Anteil nicht beherrschender Anteile am Konzernergebnis(21)211197
17.Bilanzgewinnvortrag(22)41.18132.645
18.Einstellungen in Gewinnrücklagen
a) in andere Gewinnrücklagen37.75329.808
b) in Konzernrücklagen7.6602.872
19.Konzernbilanzgewinn20.36041.181

Kapitalflussrechnung

in T€20192018
1. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Periodenergebnis24.80241.413
Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens36.85233.423
Zunahme/Abnahme der Rückstellungen-7.7721.487
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge537-1.987
Zunahme/Abnahme der Vorräte, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
-5.892-1.455
Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
46.09620.504
Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Anlagevermögen-9358
Zinsaufwendungen/Zinserträge29.67228.510
Ertragssteueraufwand/-ertrag52.773
Ertragssteuerzahlungen-760-2.479
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit123.447122.246
2. Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen-8-359
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens412218
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen-227.026-195.483
Auszahlungen für nicht aktivierungsfähige Modernisierungskosten-21.875-19.360
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens1.22177
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen-96-103
Erhaltene Zinsen967
Cashflow aus der Investitionstätigkeit-247.277-215.001
3. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Aufnahme von Finanzkrediten241.015165.406
Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten-78.330-54.026
Tilgungszuschüsse-3.169
Gezahlte Zinsen-29.768-28.517
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit129.74882.863
4. Finanzmittelfonds am Ende der Periode
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds5.918-9.892
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode12.26322.155
Finanzmittelfonds am Ende der Periode18.18112.263

Konzern-Anlagenspiegel

Für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2019

in T€Anschaffungs- und HerstellungskostenAbschreibungenBuchwert
31.12.2018ZugängeAbgängeUmbuchungen 31.12.201931.12.2018Zugänge AbgängeZuschreibungenUmbuchungenKumuliert 31.12.2019 31.12.201931.12.2018
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Lizenzen2.8958002.9032.858240002.8832036
Geschäfts- oder Firmenwert3.9020-1.38802.5141.5617810002.3411732.341
Summe Immaterielle Vermögensgegenstände6.4388-1.38805.0593.2768050004.0819773.162
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten2.496.97647.795-39152.7922.597.172782.98140.8340-7.9210815.8941.781.2781.713.996
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten15.42613.046-1.17217.25244.5525.768733-1.172-55404.77539.7779.658
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten52.45933.34506285.8663.62100003.62182.24548.837
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter1.1520001.1523940000394758758
Technische Anlagen und Maschinen11.4832.461-1013.9444.8561.1220005.9787.9666.627
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung2.4763.117-1.60903.9841.8061.516-1.511001.8112.173671
Anlagen im Bau126.15495.998-14.547-44.289163.31626136-162000163.316126.128
Bauvorbereitungskosten12.03716.445-222-5.92622.334269179-2220022522.10811.769
Geleistete Anzahlungen39.66416.5850-19.89136.35900000036.35939.664
Summe Sachanlagen2.757.828228.792-17.94302.968.677799.72144.522-3.069-8.4750832.6992.135.9781.958.107
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen9730-973000000000973
Sonstige Ausleihungen 7.37096-7707.3893.34700003.3474.0424.024
Summe Finanzanlagen8.34396-1.05007.3893.34700003.3474.0424.997
Anlagevermögen2.772.968228.896-20.38102.981.483807.48745.327-3.069-8.4750841.2702.140.2131.965.482

Konzerneigenkapitalspiegel

IN T€Gezeichnetes KapitalRücklagenNicht beherrschende AnteileKonzerneigenkapital
KapitalrücklageGewinnrücklagen
StückaktienEigene AnteileSummenach § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGBGesetzliche RücklageAndere GewinnrücklagenSonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilGKonzernrücklage SummeGewinnvortragKonzernbilanzgewinn, der dem Mutterunternehmen zuzurechnen istSummeAnteil nicht beherrschender Anteile am KonzernergebnisSumme
Stand am 31.12.201878.265 - 78.26569.71546.109216.92283.2102.952418.90941.181 - 538.3551.250539.605
Einstellung in Rücklagen - - - 1.255 - 37.753-7.66046.667-41.181-4.2321.255 - 1.255
Umgliederung Sonderrücklage gemäß § 27 Abs. 2 DMBilG - - -83.210---83.210- --- - - -
Sonstige Veränderung - - - - - - - -4.391 -4.391 - --4.3911-4.391
Konzernjahresüberschuss - - - - - - - - - - 24.59224.59221124.802
Stand am 31.12.201978.265 - 78.265154.18046.109254.675 - 6.220461.185 - 20.360559.8101.461561.271

Konzernanhang des Jahresabschlusses

A. Allgemeine Angaben und Konsolidierungskreis


Die GESOBAU AG, Berlin (GESOBAU oder Konzern) hat ihren Sitz in 13187 Berlin, Stiftsweg 1. Die GESOBAU ist im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter der Nummer HRB 396 B registriert und bildet den größten Konsolidierungskreis.

Der Konzernabschluss der GESOBAU für das Geschäftsjahr 2019 ist nach den handelsrechtlichen Vorschriften unter freiwilliger Berücksichtigung der „Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) vom 17. Juli 2015 und den ergänzenden Vorschriften des Aktiengesetzes aufgestellt worden. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB erstellt.

Die Gliederung der Formblatt-Verordnung ist um die Positionen „Rückstellung für Bauinstandhaltung“, „Verbindlichkeiten aus Vermietung“ und „Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit“ ergänzt worden. Unter den Verbindlichkeiten aus Vermietung werden die vorausgezahlten Mieten und Pachten sowie sonstige Verbindlichkeiten aus Mietverhältnissen ausgewiesen.


Konsolidierungskreis
In den Konzernabschluss sind neben der GESOBAU die folgenden Unternehmen im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen:

Anteil am Kapital
GESOBAU Geschäftsführung GmbH, Berlin (GESOBAU Geschäftsführung)100,00%
GESOBAU Wohnen GmbH & Co. KG, Berlin (GESOBAU Wohnen)94,90%
aktiva Haus- und Wohnungseigentumsverwaltung GmbH, Berlin (aktiva)100,00%
berlinwohnen Hausmeister GmbH, Berlin (bw Hausmeister)100,00%
berlinwohnen Messdienste GmbH, Berlin (bw Messdienste)100,00%

Die GESOBAU Wohnen wird vollkonsolidiert, da die GESOBAU über die GESOBAU Geschäftsführung einen beherrschenden Einfluss auf sie ausübt. Aufgrund des Spaltungsvertrages vom 20. November 2019 und den Zustimmungsbeschlüssen der Gesellschafter vom selben Tage hat die GEDE Gemeinsame Berliner Wohnen GmbH, Berlin, (GEDE Wohnen) ihr Vermögen und ihre Schulden teilweise mit Wirkung zum 01. Oktober 2019 auf die GESOBAU Geschäftsführung abgespalten. Durch die GEDE Wohnen wurden einzelne Vermögensgegenstände und Schulden, insbesondere der 94,89 %ige Anteil an der GESOBAU Wohnen, im Wege der Abspaltung nach dem Umwandlungsgesetz auf die GESOBAU Geschäftsführung übertragen. Die GESOBAU ist im Zuge der Abspaltung als Gesellschafter aus der GEDE Wohnen ausgeschieden. 

Die bislang quotal einbezogene GEDE Wohnen (§ 310 Abs. 1 HGB) wurde im Geschäftsjahr 2019 entkonsolidiert. Die Entkonsolidierung der GEDE Wohnen hat keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage des GESOBAU-Konzerns. Die Vergleichbarkeit der Konzernabschlüsse wird dadurch nicht beeinträchtigt (§ 294 Abs. 2 HGB).

Nach Abspaltung hält die GESOBAU Geschäftsführung (geschäftsführende Komplementärin) an der GESOBAU Wohnen eine Beteiligung von 94,90 % (bisher 0,01 %); die GEDE Wohnen ist mit 5,10 % an der GESOBAU Wohnen beteiligt.

Der 31. Dezember ist der gemeinsame Bilanzstichtag aller einbezogenen Unternehmen.

Aufgrund der gemeinsamen Führung mit der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin, wird das folgende Unternehmen im Wege der quotalen Konsolidierung (§ 310 Abs. 1 HGB) in den Konzernabschluss einbezogen:

Anteil am Kapital
Entwicklungsgesellschaft Elisabeth-Aue GmbH, Berlin (Entwicklungsgesellschaft)50,00 %

Angabe der Gesamtsummen, die aus Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen resultieren (Angaben in T€):

Entwicklungsgesellschaft nach Konsolidierung
Langfristiges Vermögen6.623
Kurzfristiges Vermögen793
Kurzfristige Schulden10
Erträge 11
Aufwendungen35
Finanzmittelfonds792

Der KapHag-Fonds 49 „Wohnen in Berlin-Karow“ AG & Co. KG i.L., Berlin, wurde gemäß § 296 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Abs. 2 HGB nicht in den Konzernabschluss einbezogen. Die Liquidation der Fondsgesellschaft wurde im Geschäftsjahr 2019 planmäßig abgeschlossen.
 

B. Erläuterungen zu den Konsolidierungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

 

1. Konsolidierungsmethoden


Bei der Kapitalkonsolidierung wurde die Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1 HGB angewendet. Danach werden im Zeitpunkt der Erstkonsolidierung die anzusetzenden Vermögensgegenstände und Verpflichtungen der erworbenen Unternehmen mit ihren beizulegenden Zeitwerten in die Konzernbilanz übernommen. Die Erstkonsolidierung aller zu konsolidierenden Gesellschaften erfolgte zum 1. Januar 2017.

Der ausgewiesene passive Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung (15,8 Mio. €) resultiert aus der Verrechnung der Wertansätze der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile an den in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen, mit dem auf diese Anteile entfallenen Betrag des neubewerteten Eigenkapitals (§ 301 Abs. 1 Satz 2 HGB). Dieser passive Unterschiedsbetrag wird gemäß DRS 23 Tz. 147 (b) über die gewichtete, durchschnittliche Restnutzungsdauer der betroffenen abnutzbaren Vermögenswerte als sonstiger betrieblicher Ertrag vereinnahmt.

Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung wurden gemäß § 303 HGB alle Forderungen, Verbindlichkeiten, Rückstellungen und Rechnungsabgrenzungsposten zwischen den einbezogenen Unternehmen verrechnet.

Im Rahmen der Zwischenergebniseliminierung gemäß § 304 HGB wurden konzerninterne Buchgewinne und -verluste eliminiert.

Im Rahmen der Aufwands- und Ertragskonsolidierung wurden gemäß § 305 HGB die konzerninternen Liefer- und Leistungsbeziehungen zwischen den Konzerngesellschaften eliminiert.

   

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

 

Im Konzernabschluss sind die Vermögensgegenstände und Schulden gemäß den §§ 300, 308 HGB nach dem Recht der Muttergesellschaft, der GESOBAU, bilanziert und mit einheitlichen Bewertungsmethoden bewertet worden.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen
Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten abzüglich planmäßiger, linearer Abschreibungen bewertet. Die Aktivierung von Modernisierungskosten bei durchgreifenden Maßnahmen an Wohngebäuden erfolgt in Anlehnung an die steuerlichen Vorschriften und die Stellungnahme des wohnungswirtschaftlichen Fachausschusses des Institutes der Wirtschaftsprüfer IDW RS IFA 1. Die immateriellen Vermögensgegenstände beinhalten einen Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von 0,2 Mio. €, der sich im Zuge der Kapitalkonsolidierung nach § 301 HGB ergeben hat. Dieser wird über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben, welcher aufgrund der voraussichtlichen Bestandsdauer des Unternehmens geschätzt wurde.

Zu den Herstellungskosten gehören die Materialkosten, die Fertigungskosten und die Sonderkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Materialgemeinkosten, der Fertigungsgemeinkosten und des Werteverzehrs des Anlagevermögens, soweit dieser durch die Fertigung veranlasst ist. Kosten der allgemeinen Verwaltung, Aufwendungen für soziale Einrichtungen, für freiwillige soziale Leistungen und für die betriebliche Altersversorgung werden in die Herstellungskosten einbezogen; Zinsen für Fremdkapital hingegen nicht.

Die aktivierten Eigenleistungen beinhalten die eigenen Leistungen, die im Zusammenhang mit der Montage von Messtechnik in Wohnanlagen angefallen sind.

Die Abschreibungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten werden mit 2,0 % p. a. beziehungsweise 2,5 % p. a. planmäßig linear vorgenommen.

Die Gebäude auf Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten werden planmäßig linear mit 2,0 % bis 12,5 % p. a. entsprechend ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.

Bei Betriebseinrichtungen sowie der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt die Abschreibung linear entsprechend ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Geringwertige Anlagegüter (Anschaffungskosten ≤ 800,00 € netto) werden im Anschaffungsjahr aktiviert, voll abgeschrieben und als Abgang gezeigt.

Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen grundsätzlich zeitanteilig. Bei der Bemessung der Abschreibung für das Jahr der Entstehung von nachträglichen Herstellungskosten werden diese so berücksichtigt, als wären sie zu Beginn des Jahres aufgewendet worden.

Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB vorgenommen, sofern zum Abschlussstichtag eine voraussichtlich dauernde Wertminderung zu erkennen war. Zuschreibungen im Anlagevermögen werden aufgrund § 253 Abs. 5 HGB vorgenommen, wenn die Gründe für eine außerplanmäßige Abschreibung nicht mehr bestehen.

  

Finanzanlagen
Das Finanzanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten und die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert beziehungsweise zu den niedrigeren beizulegenden Werten bilanziert, sofern die Wertminderung von Dauer ist. Unverzinsliche Ausleihungen sind auf den Barwert abgezinst. 

Grundstücke ohne Bauten
Die unbebauten Grundstücke des Umlaufvermögens sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und gemäß § 253 Abs. 4 HGB um notwendige Wertberichtigungen gemindert.

Unfertige Leistungen
Die unfertigen Leistungen betreffen im Wesentlichen die noch nicht mit den Mietern abgerechneten Betriebskosten. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung des Leerstandes sowie nicht umlagefähiger Positionen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Bei den zu Nennwerten angesetzten Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde allen erkennbaren Risiken durch Abschreibungen und Wertberichtigungen Rechnung getragen. Bei Unverzinslichkeit und einer Laufzeit von über einem Jahr werden Forderungen zum Barwert angesetzt. Forderungen gegen ehemalige Mieter werden vollständig wertberichtigt, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Vollständige Wertberichtigungen von Forderungen gegen aktuelle Mieter erfolgen, sofern der Rückstand drei Monatsmieten übersteigt.

Die Flüssigen Mittel sind zu Nominalwerten bilanziert.

Latente Steuern werden auf die Unterschiede in den Bilanzansätzen der Handelsbilanz und der Steuerbilanz angesetzt, sofern sich diese in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen. Für die Berechnung der latenten Steuern wird das Temporary-Konzept angewendet. Temporäre Differenzen resultieren im Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen bei Grundstücken und Gebäuden im Anlagevermögen aufgrund höherer steuerlicher Teilwerte, aus noch nicht genutzten körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträgen sowie aus Bewertungsunterschieden bei den Pensionsrückstellungen und den sonstigen Rückstellungen.

Der Berechnung wurde eine Körperschaftsteuerbelastung von 15 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag zugrunde gelegt. Für die Unternehmen, die die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nicht in Anspruch nehmen, wurde eine Gewerbesteuermesszahl von 3,5 % bei einem Hebesatz von 410 % verwendet. Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 30,175 % zugrunde gelegt.

Die Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanz bei den Bilanzposten werden in der folgenden Tabelle dargestellt und entstehen überwiegend bei der GESOBAU. Die latenten Steueransprüche aus Verlustvorträgen beziehen sich auf die bestehenden körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge der Muttergesellschaft in Höhe von 785,8 Mio. € und die gewerbesteuerlichen Verlustvorträge in Höhe von 567,1 Mio. €.

Insgesamt ergibt sich ein aktiver Saldo, welcher aufgrund des gemäß § 298 HGB i. V. m. § 274 Abs. 1 HGB bestehenden Aktivierungswahlrechts nicht bilanziert wird.

Die aktiven latenten Steuern resultieren aus folgenden Sachverhalten:

In T€31.12.201931.12.2018
Latente Steuerschulden auf Differenzen bilanzieller Wertansätze für:
Verbindlichkeiten00
Latente Steueransprüche auf Differenzen bilanzieller Wertansätze für:
Grundstücke mit Wohnbauten202.728206.397
Sonstiges Sachanlagevermögen15.98616.052
Finanzanlagen093
Umlaufvermögen10
Rückstellungen14.28018.900
Verbindlichkeiten0121
Latente Steueransprüche auf Verlustvorträge205.738211.802
Latente Steueransprüche netto438.733453.641

Die sich insgesamt ergebende zukünftige Steuerbelastung resultiert aus temporären Differenzen aufgrund der Aufdeckung stiller Reserven im Rahmen der Neubewertung der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände gemäß § 301 HGB. Die passiven latenten Steuern werden über die durchschnittliche Restnutzungsdauer ergebniswirksam aufgelöst. Die latenten Steuern wurden mit einem unternehmensindividuellen Steuersatz von 16,495 % bewertet.

Für die Bewertung latenter Steuern ist der zum Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen voraussichtlich geltende individuelle Steuersatz des Konzernunternehmens, bei dem sich die Differenzen voraussichtlich abbauen (GESOBAU Wohnen), zugrunde zu legen.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten
Die in den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthaltenen Geldbeschaffungskosten werden grundsätzlich entsprechend der Laufzeit der Zinsbindungsfrist der Darlehen aufgelöst. Bei Umschuldungen werden die noch vorhandenen Bestände abgeschrieben.

Gezeichnetes Kapital
Das gezeichnete Kapital ist zum Nominalwert ausgewiesen.

Rückstellungen für Pensionen
Im Zuge des „Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ wurde § 253 HGB hinsichtlich der Bewertung der Rückstellung für Altersvorsorgeverpflichtungen geändert und der Zeitraum, über den der Durchschnittszins für die handelsrechtliche Abzinsung von Pensionsrückstellungen berechnet wird, von sieben auf zehn Jahre verlängert. Gemäß Art. 75 Abs. 6 EGHGB n. F. wurde die Neufassung des § 253 HGB erstmalig im Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2016 angewendet. Daraus ergibt sich zum 31. Dezember 2019 ein Unterschiedsbetrag der Rückstellung für Pensionen in Höhe von 120 T€. Dieser Betrag ist gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB potenziell ausschüttungsgesperrt. Zum Bilanzstichtag übersteigen die frei verfügbaren Rücklagen die ausschüttungsgesperrten Beträge.

Die Pensionsrückstellungen werden gemäß § 249 Abs. 1 HGB in Verbindung mit § 253 Abs. 1 HGB nach dem versicherungsmathematischen Anwartschaftsbarwertverfahren (projected-unit-credit-method) ermittelt. Im Rahmen der Berechnung werden nachfolgende Parameter verwendet:

in %31.12.201931.12.2018
Abzinsungsfaktor zum Ende des Jahres; Ø der letzten 7 Jahre (bei einer Laufzeit von 15 Jahren)1,972,32
Abzinsungsfaktor zum Ende des Jahres; Ø der letzten 10 Jahre (bei einer Laufzeit von 15 Jahren)2,713,21
Rententrend1,751,75
Rechnungsmäßiges Renteneintrittsalter6565
Richttafeln von Klaus Heubeck (Sterbetafeln)R 18GR 18G

Sonstige Rückstellungen
Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind gemäß § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Nach § 253 Abs. 2 HGB werden die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit dem durchschnittlichen, fristenkongruenten Marktzins der vergangenen sieben Jahre abgezinst. Gemäß Art. 67 Abs. 3 EGHGB wird von dem Beibehaltungswahlrecht für Aufwandsrückstellungen gemäß § 249 Abs. 2 HGB (a. F. bis 28. Mai 2009), welche vor dem 01. Januar 2010 gebildet wurden, Gebrauch gemacht.

Verbindlichkeiten werden mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt.

  

Passive Rechnungsabgrenzungsposten
Einzahlungen, die erst in späteren Perioden Erträge darstellen, werden über Rechnungsabgrenzungsposten erfasst.

Im Rahmen der KfW-Programme „Energieeffizient Sanieren“ und „Energieeffizient Bauen“ werden zinsverbilligte Darlehen ausgereicht. Sofern im Zuge der Baumaßnahmen ein bestimmtes Energieniveau erreicht und durch ein unabhängiges Sachverständigengutachten nachgewiesen wird, besteht aufgrund vertraglicher Regelungen ein Anspruch auf einen Tilgungszuschuss. Ist zum Bilanzstichtag die Baumaßnahme abgeschlossen und sind die Voraussetzungen für die Gewährung des Tilgungszuschusses gegeben, wird eine Forderung unter den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen und in gleicher Höhe ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten gebildet. Nach Gutschrift durch die kreditgewährende Bank erfolgt eine Verrechnung der Forderung mit der Kreditverbindlichkeit. Der Rechnungsabgrenzungsposten wird über die Zinsbindungsfrist der zugrunde liegenden Darlehen linear aufgelöst. Die im Rahmen der Neubauförderung gewährten Tilgungszuschüsse werden ebenfalls als Aufwandszuschuss behandelt. Dieser wird als passiver Rechnungsabgrenzungsposten eingestellt und über die Laufzeit der Förderungsbestimmung (insb. Mietpreisbindung) ertragswirksam aufgelöst.

      

Angaben zu Finanzderivaten
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken besteht ein Zinsswapgeschäft mit einem Gesamtvolumen von 4,6 Mio. €, dem ein entsprechendes Grundgeschäft gegenübersteht, so dass eine Bewertungseinheit gebildet werden konnte. Der Umfang der gebildeten Bewertungseinheit erstreckt sich ausschließlich auf einen Micro Hedge. Hierbei wird das aus einem einzelnen Grundgeschäft resultierende Risiko unmittelbar durch ein zugeordnetes Sicherungsgeschäft abgesichert. Darüber hinaus bestehen Forwardswapgeschäfte über 326,1 Mio. € (Laufzeiten von 2020 bis 2039), die für die nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist geplante Prolongation von bestehenden Darlehensverbindlichkeiten zur zukünftigen Absicherung von Zinsänderungsrisiken abgeschlossen wurden. Für diese Forwardswapgeschäfte wurden ebenfalls antizipative Bewertungseinheiten gebildet. Die aufzunehmenden variablen Darlehen (Grundgeschäfte) der antizipativen Bewertungseinheiten werden künftig so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der critical terms übereinstimmend zu den Sicherungsgeschäften lauten. Es ist davon auszugehen, dass die erwarteten und abgesicherten Grundgeschäfte zu den Anfangsdaten der Sicherungsinstrumente in der erwarteten Höhe tatsächlich abgeschlossen werden können. Derzeit sind keine Umstände bekannt, die eine anderweitige Bilanzierung sowie Auflösung der Bewertungseinheiten veranlassen würden. Die Ermittlung des Marktwertes der Finanzderivate erfolgt durch Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme auf Basis der „mark-to-market-Bewertung“ anhand marktüblicher Zinsen über die Restlaufzeit der Instrumente.

Die gegenläufigen Zahlungsströme von Grund- und Sicherungsgeschäft sollen sich im Sicherungszeitraum ausgleichen, da gemäß der Risikopolitik der Gesellschaft für Risikopositionen (Grundgeschäft) unverzüglich nach deren Entstehung in gleicher Höhe und Laufzeit Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen werden. Bis zum Abschlussstichtag haben sich die gegenläufigen Zahlungsströme aus Grund- und Sicherungsgeschäft fast vollständig ausgeglichen. Zur Messung der Effektivität der Sicherungsbeziehungen wird die „Critical-Terms-Match-Methode“ verwendet.

Maßgebliche Voraussetzungen für die Bildung einer Bewertungseinheit sind insbesondere die objektive Eignung des Sicherungsinstruments zur Absicherung des Risikos aus dem Grundgeschäft und der rechnerische Nachweis der Wirksamkeit, bezogen auf das abgesicherte Risiko. Verbleibt aufgrund einer teilweisen Unwirksamkeit der Sicherungsbeziehung ein unrealisierter Verlust, wird hierfür eine Rückstellung für Bewertungseinheiten gebildet und diese unter den sonstigen Rückstellungen ausgewiesen.

  

 

    

C. Erläuterungen zur Konzernbilanz


Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt.

(1) Im Jahr 2019 betrugen die Zugänge im Sachanlagevermögen 228,8 Mio. € (Vorjahr: 199,6 Mio. €). Davon betreffen 130,0 Mio. € (Vorjahr: 105,6 Mio. €) eigene Neubaumaßnahmen, 69,1 Mio. € (Vorjahr: 44,2 Mio. €) Bestandsankäufe, 11,4 Mio. € (Vorjahr: 13,8 Mio. €) den Ankauf projektierter Neubauvorhaben, 11,1 Mio. € (Vorjahr: 28,5 Mio. €) umfassende Modernisierungsmaßnahmen im Immobilienbestand der Gesellschaft sowie 7,2 Mio. € sonstige Investitionen in den Bestand.

Im Geschäftsjahr 2019 wurden gemäß § 298 Abs. 1 HGB in Verbindung mit § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 0,6 Mio. € (Vorjahr: 4,8 Mio. €) aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderungen vorgenommen. Zuschreibungen wurden entsprechend § 253 Abs. 5 HGB in Höhe von 8,5 Mio. € (Vorjahr: 12,2 Mio. €) im Rahmen der Wertaufholung von in Vorjahren außerplanmäßig abgeschriebenen Sachanlagen notwendig.

(2) Unter den sonstigen Ausleihungen wird ein an die Vattenfall Europe Wärme AG, Berlin, ausgereichtes langfristiges, unverzinsliches Darlehen mit einer Laufzeit bis 2065 mit einem Barwert von 2,7 Mio. € ausgewiesen.

(3) Die Unfertigen Leistungen in Höhe von 80,5 Mio. € (Vorjahr: 75,4 Mio. €) betreffen nicht abgerechnete Betriebskosten. Dem stehen erhaltene Anzahlungen in Höhe von 90,1 Mio. € (Vorjahr: 87,4 Mio. €) gegenüber.

(4) Zum 31. Dezember 2019 bestehen Forderungen aus ausstehenden Mieten und aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 in Höhe von 0,5 Mio. € (Vorjahr: 0,6 Mio. €). Davon haben 26,7 T€ (Vorjahr: 28,2 T€) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Die Forderungen aus Vermietung sind zu 53,0 % (Vorjahr: 51,5 %) wertberichtigt.

(5) Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden insbesondere Forderungen aus Steuererstattungen und aus Überzahlungen ausgewiesen. Es sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

(6) Unter dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden gemäß § 298 Abs. 1 in Verbindung mit § 250 Abs. 3 HGB insbesondere aktivierte Disagien (0,3 Mio. €) sowie Bearbeitungsgebühren (0,3 Mio. €) ausgewiesen. Diese werden über die Zinsbindungsfrist der zugrunde liegenden Darlehen linear abgeschrieben.

(7) Das Grundkapital der GESOBAU beträgt unverändert 78.265.000,00 €. Es ist aufgeteilt in 15.653.000 Stückaktien ohne Nennbetrag, die in einer Globalurkunde verbrieft sind. Inhaber aller Aktien ist das Land Berlin.

Die Struktur und die Entwicklung des Eigenkapitals ist dem Konzerneigenkapitalspiegel zu entnehmen. Die Struktur des Konzerneigenkapitals folgt der Struktur des Eigenkapitals der Muttergesellschaft GESOBAU.

(8) Die Kapitalrücklage resultiert im Wesentlichen aus der unentgeltlichen Einbringung von Grundstücken durch den Gesellschafter. Für einen Teil der Bestände bestehen Rückauflassungsvormerkungen zu Gunsten des Landes Berlin, sofern diese Grundstücke für einen öffentlichen Zweck in Anspruch genommen werden sollen; bei Schwesternwohnanlagen darüber hinaus, wenn diese überwiegend von Einrichtungen des Landes Berlin genutzt werden sollen.

Im Geschäftsjahr 2019 wurde gemäß Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 27. November 2019 die Kapitalrücklage durch Umgliederung aus der Sonderrücklage (§ 27 Abs. 2 DMBilG) um 83,2 Mio. € erhöht. Die GESOBAU AG bilanzierte die Sonderrücklage nach dem DMBilG seit vielen Jahren unverändert im Eigenkapital. Da keine Verwendung mehr zu erwarten ist, wurde die Sonderrücklage in die Kapitalrücklage (§ 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB) umgegliedert. Da es sich bei der Sonderrücklage nach dem DMBilG um eine verwendungsbeschränkte Rücklage handelt, wurden die Vorschriften der ordentlichen Kapitalherabsetzung (§§ 222-228 AktG) beachtet.

Es wurden im Jahr 2019 aufgrund von Beschlüssen der außerordentlichen Hauptversammlung vom 06. Dezember 2018 sowie der ordentlichen Hauptversammlung vom 28. März 2019 durch den Gesellschafter drei Grundstücke sowie drei Grundstücksteilflächen mit einem Wert von 1,3 Mio. € in das Vermögen der Gesellschaft eingebracht.

(9) Die Entwicklung des Unterschiedsbetrages aus der Kapitalkonsolidierung ist der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen (Angaben in T€).

 

ZugangsjahrNutzungsdauerBetragerfolgswirksame Vereinnahmungkumulierte erfolgswirksame VereinnahmungSaldo
Jahre 31.12.2018201931.12.201931.12.2019
201738,616.1904431.32815.747

Die aufgrund der unterschiedlichen Zeitpunkte der Entstehung des Mutter-Tochter-Verhältnisses (§ 290 Absatz 1 und 2 HGB) und der erstmaligen Einbeziehung des Tochterunternehmens in den Konzernabschluss entstandenen stillen Reserven und Lasten in Höhe von 21.557 T€ sowie der darauf entfallenden passiven latenten Steuern in Höhe von 3.556 T€, abzüglich des auf nicht beherrschende Anteile entfallenden Betrages von 927 T€, führten zu einer Erhöhung des neubewerteten zu konsolidierenden Eigenkapitals der GESOBAU Wohnen. Der dadurch entstandene passive Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung wird planmäßig über die gewichtete durchschnittliche Restnutzungsdauer von 38,6 Jahren der erworbenen, abnutzbaren Vermögensgegenstände erfolgswirksam aufgelöst.

Durch die Neubewertung entstehen technische Unterschiedsbeträge mit Eigenkapitalcharakter.

(10) Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen enthalten auch Beträge für Zusagen, die vor dem 01. Januar 1987 entstanden sind.

(11) Die Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde im Geschäftsjahr 2019 in Höhe von 13,6 Mio. € (Vorjahr: 2,7 Mio. €) in Anspruch genommen.

(12) Die sonstigen Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden unter Beachtung des Einzelbewertungsgrundsatzes mit dem durchschnittlichen Marktzins der letzten sieben Jahre abgezinst. Sie setzen sich wie folgt zusammen (Angaben in T€):

 

20192018
Ausstehende Rechnungslegung19.26915.083
Unterlassene Instandhaltungen5.8584.780
Risiken aus der Abrechnung von Beständen mit offenen Vermögensfragen3.2013.048
Sonstige Personalrückstellungen2.5312.307
Risiken aus Grundstücksgeschäften1.7451.743
Übrige1.9001.587
Drohende Verluste aus der Hausbewirtschaftung0230
Gesamt34.50428.778

Die gesamten Rückstellungen betragen 83,5 Mio. €, davon haben 2,1 Mio. € eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren.

(13) Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betragen zum 31. Dezember 2019 insgesamt 1.452,3 Mio. € (Vorjahr: 1.292,8 Mio. €). Hiervon sind 1.437,0 Mio. € durch Grundpfandrechte und Landesbürgschaften besichert. Die Verzinsung der Fremdmittel erfolgt zu Zinssätzen zwischen 0,08 % und 4,81 % (durchschnittlich 1,86 %).

Das Zinsrisiko in den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ist teilweise durch derivative Finanzinstrumente abgesichert. Das Volumen der abgesicherten Darlehen beträgt 330,7 Mio. €. Die gesicherten Zinssätze für die abgesicherten Grundgeschäfte liegen zwischen 1,74 % bis 4,81 % und beinhalten eine Zinsbindung für Zeiträume vom 30. Juni 2014 bis zum 30. März 2039. 

Verbindlichkeitenspiegel
Die Verbindlichkeiten haben sich wie folgt entwickelt (Angaben in T€):

 

mit einer Restlaufzeit von
Gesamtbis zu einem Jahrmehr als einem Jahrmehr als fünf Jahren
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten1.452.30051.1211.401.1791.249.118
(Vorjahr)(1.292.785)(73.370)(1.219.415)(1.071.899)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern7300730730
(Vorjahr)(730)(0)(730)(730)
Verbindlichkeiten aus Vermietung5.7995.799
(Vorjahr)(4.988)(4.988)
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen25.59422.7982.796345
(Vorjahr)(18.675)(16.764)(1.911)(104)
Sonstige Verbindlichkeiten3.8693.8690
(Vorjahr)(449)(436)(13)
Gesamt1.488.29283.5871.404.7051.250.193
(Vorjahr)(1.317.628)(95.558)(1.222.069)(1.072.733)

D. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung


(14) Der GESOBAU-Konzern erzielte Umsatzerlöse in Höhe von 290,5 Mio. € überwiegend aus der Vermietung von eigenen Wohn- und Gewerbeimmobilien und sonstigen Mieteinheiten (216,5 Mio. €; Vorjahr: 207,5 Mio. €). Die monatlichen Sollmieten für Wohnungen betragen im Jahr 2019 durchschnittlich 6,17 € je Quadratmeter (Vorjahr: 6,04 € je Quadratmeter). In den Umsatzerlösen werden unter anderem 78,3 Mio. € aus abgerechneten Betriebskosten des Jahres 2018 sowie 1,6 Mio. € aus Durchleitungsentgelten für Kabelnetzanlagen ausgewiesen.

(15) Die Bestandsveränderungen beinhalten überwiegend noch nicht abgerechnete Aufwendungen für Betriebskosten des Jahres 2019. Die abgerechneten Betriebskosten für das Jahr 2018 wirken bestandsmindernd.

(16) Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von 27,8 Mio. € (Vorjahr: 20,4 Mio. €) werden periodenfremde sonstige betriebliche Erträge mit 17,7 Mio. € ausgewiesen. Diese enthalten im Wesentlichen die Inanspruchnahme der Rückstellung für Bauinstandhaltung (13,6 Mio. €), die Auflösung von Rückstellungen (1,0 Mio. €) und Erträge aus Zahlungseingängen für in Vorjahren abgeschriebene Mietforderungen (0,6 Mio. €). Die periodenbezogenen sonstigen Erträge (10,2 Mio. €) betreffen vor allem Zuschreibungen auf das Sachanlagevermögen in Höhe von 8,5 Mio. €.

(17) Unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung werden die Instandhaltungskosten, die Betriebskosten inklusive der umlagefähigen Grundsteuer sowie die sonstigen Aufwendungen der Hausbewirtschaftung ausgewiesen. Unter den nicht aktivierbaren Modernisierungskosten werden 13,9 Mio. € periodenfremde Aufwendungen ausgewiesen.

(18) Unter den Personalaufwendungen werden die Aufwendungen für die betriebliche Altersversorgung der Angestellten analog zu den Regelungen des öffentlichen Dienstes mit 1,4 Mio. € (Vorjahr: 1,2 Mio. €) ausgewiesen.

(19) Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind planmäßige Abschreibungen in Höhe von 44,0 Mio. € (Vorjahr: 40,0 Mio. €) angefallen. Außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB in Höhe von 0,6 Mio. € (Vorjahr: 4,8 Mio. €) wurden aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderungen vorgenommen. Darüber hinaus werden Abschreibungen auf den Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von 0,8 Mio. € (Vorjahr: 0,8 Mio. €) ausgewiesen.

(20) Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 14,7 Mio. € (Vorjahr: 12,8 Mio. €) beinhalten periodenfremde Aufwendungen in Höhe von 1,2 Mio. €. Diese werden im Wesentlichen durch Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen sowie durch Zuführungen zu Rückstellungen beeinflusst. Darüber hinaus sind die Verwaltungskosten der Gesellschaft enthalten.

(21) Im Posten Anteil nicht beherrschender Anteile am Konzernergebnis wird der im Jahresergebnis enthaltene, anderen Gesellschaftern zustehende Gewinn für einen Minderheitenanteil von 5,1 % ausgewiesen.

(22) Der Gewinnvortrag von 41,2 Mio. € betrifft mit 37,8 Mio. € die GESOBAU mit dem Jahresergebnis 2018, welcher in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt wurde.

  

 

  

E. Konzernkapitalflussrechnung


Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die liquiden Mittel im Laufe des Berichtsjahres durch Mittelzu- und Mittelabflüsse verändert haben, sowie die Herkunft und Verwendung der Zahlungsströme. Dabei werden die laufende Geschäftstätigkeit, die Investitionstätigkeit und die Finanzierungstätigkeit voneinander unterschieden. Der in der Kapitalflussrechnung dargestellte Finanzmittelbestand von 18,2 Mio. € (Vorjahr: 12,3 Mio. €) umfasst alle Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten.

Die liquiden Mittel enthalten 3,4 Mio. € (Vorjahr: 3,4 Mio. €) als Festgeld angelegte Guthaben. Die Festgeldguthaben sind in voller Höhe für geplante Modernisierungsmaßnahmen vorgesehen und zugunsten der die Maßnahmen finanzierenden Banken verpfändet. Sie stehen deshalb nicht zur freien Verfügung der Gesellschaft. Die zum Bilanzstichtag frei verfügbaren liquiden Mittel betrugen somit 14,7 Mio. € (Vorjahr: 8,9 Mio. €).

Die Bestände des Finanzmittelfonds von quotal einbezogenen Unternehmen stellen sich wie folgt dar:

 

In T€Finanzmittelfonds nach Konsolidierung 2019Finanzmittelfonds nach Konsolidierung 2018
Entwicklungsgesellschaft Elisabeth-Aue GmbH, Berlin792819

F. Außerbilanzielle Geschäfte und sonstige finanzielle Verpflichtungen


Der Vattenfall Europe Wärme AG, Berlin, wurde Ende der 1960er Jahre zur Finanzierung der Herstellung eines Fernheizverteilungsnetzes im Märkischen Viertel ein unverzinsliches Darlehen über 9.106 T€ mit einer Laufzeit bis 2065 gewährt. Gleichzeitig wurden ein Erbbaurechtsvertrag über Grundstücksflächen im Märkischen Viertel zwecks Errichtung eines Fernheizwerkes sowie ein Wärmelieferungsvertrag mit entsprechenden Laufzeiten abgeschlossen. Der Wärmelieferungsvertrag mit der Vattenfall Wärme Berlin AG wurde zum 01. Januar 2019 angepasst. Der Vertrag läuft nunmehr bis zum 31. Dezember 2028. Er verlängert sich jeweils um fünf Jahre, sofern der Vertrag nicht neun Monate vor Ablauf von einem der Vertragspartner gekündigt wird. Die Zahlungen für Wärmelieferungen aus diesem Vertrag beliefen sich in 2019 auf 10,7 Mio. € (Vorjahr: 10,4 Mio. €). Die sich aus dem Vertrag ergebenden finanziellen Verpflichtungen werden als Betriebskosten weiterverrechnet.

Das Bestellobligo für vergebene Bauaufträge in Höhe von 225,9 Mio. € ist durch zugesagte Kredite und vorhandene Liquidität abgedeckt.

 

 

  

G. Haftungsverhältnisse


Die der Gesellschaft überlassenen Mietsicherheiten gemäß § 551 BGB betragen zum 31. Dezember 2019 32,1 Mio. € (Vorjahr: 30,0 Mio. €) und wurden, vom übrigen Vermögen getrennt, bei einem Kreditinstitut verzinslich angelegt.
  

 

  

H. Sonstige Angaben


Die vom Abschlussprüfer im Geschäftsjahr 2019 an die GESOBAU und die vollkonsolidierten Tochterunternehmen berechneten Honorare betragen für

a) Abschlussprüfungsleistungen 125 T€ und für
b) andere Bestätigungsleistungen 12 T€.

Die GESOBAU bedient sich zur Erfüllung ihrer Zusage auf Alters- und Hinterbliebenenversorgung der VBL-Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder als Zusatzversorgungskasse. Die VBL, als rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts, gewährt den Arbeitnehmern der beteiligten Arbeitgeber im Wege privatrechtlicher Versicherung eine zusätzliche Alters- und Hinterbliebenenversorgung gegen Zahlung einer Umlage durch die GESOBAU. Darüber hinaus zahlt die GESOBAU ein Sanierungsgeld, um den zusätzlichen Mittelbedarf der VBL zur Finanzierung der vor dem 01. Januar 2002 begründeten Ansprüche abzudecken. Die Sanierungsgelder sind Bestandteil der Umlagenfinanzierung und werden deshalb in dem Geschäftsjahr als Aufwand erfasst, für das sie erhoben werden. Aufgrund des Einschaltens einer Zusatzversorgungskasse als externen Träger besteht eine mittelbare Pensionsverpflichtung, für die das Passivierungswahlrecht gemäß Art. 28 Abs. 1 EGHGB gilt. Die Höhe einer möglichen Subsidiärhaftung der GESOBAU ist gegenwärtig nicht verlässlich ermittelbar. Der derzeitige Umlagensatz West beträgt 6,45 % bei einer Summe der umlagepflichtigen Gehälter von 7,5 Mio. €. Im Geschäftsjahr 2019 wurde kein Sanierungsentgelt gezahlt.
 

Organe der Gesellschaft

 

Vorstand


Mitglieder des Vorstandes 


Jörg Franzen
Erste Bestellung ab dem 15. Februar 2006
Bestellt bis zum 14. Februar 2024
Vorsitzender des Vorstandes

Christian Wilkens
Erste Bestellung ab dem 01. August 2008
Bestellt bis zum 31. Juli 2024
Vorstand Finanzen und Controlling

 

Bezüge

Die Bezüge des Vorstandes beliefen sich im Berichtszeitraum auf 587,4 T€ (Vorjahr: 608,3 T€).
 

In T€Jörg FranzenChristian Wilkens
Grundvergütung190,0170,0
Variable Vergütung auf Basis einer Zielvereinbarung für das Jahr 201865,065,0
Leistungen der Altersversorgung28,525,5
Geldwerter Vorteil aus Kfz-Nutzung 11,28,0
Geldwerter Vorteil aus der Gruppenunfallversicherung0,20,2
Zuschüsse bzw. Arbeitgeberanteile zu Sozialversicherungen12,511,3
Summe307,4280,0

An frühere Vorstandsmitglieder beziehunsgweise deren Hinterbliebene sowie ehemalige leitende Angestellte wurden Ruhegelder und Beihilfen in Höhe von 310,9 T€ (Vorjahr: 248,3 T€) gezahlt. Den Pensionsrückstellungen für diesen Personenkreis wurden 284,3 T€ (Vorjahr: 307,7 T€) inklusive Zinsanteil zugeführt. Sie betragen zum Bilanzstichtag 2.279 T€ (Vorjahr: 2.241 T€).

Mitgliedern des Vorstandes beziehungsweise deren Angehörigen wurden keine Darlehen eingeräumt.

Mitglieder des Aufsichtsrates


Gisela von der Aue

Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 18. Juni 2015
Vorsitzende des Aufsichtsrates

Thomas Brand
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 26. Juni 2003
Leitender Senatsrat bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, Berlin

Dieter Cordes
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 18. Juni 2015

Birgit Galley
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 03. Mai 2010
Stellvertretende Vorsitzende des Aufsichtsrates seit dem 18. Juni 2015
Geschäftsführerin der Forensic Management GmbH, Berlin und der School GRC Training GmbH, Berlin

Weitere Aufsichtsratsmandate:
Vorsitzende des Aufsichtsrates der nordlicht Wohnungsgenossenschaft eG,
Vorsitzende des Aufsichtsrates der horizont Wohnungsgenossenschaft eG

Christian Kluge
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 18. Juni 2015
Kaufmännischer Angestellter, Berlin   
Mitglied des Aufsichtsrates der Märkischen Baugenossenschaft e.G.

Dr. Heike Külper
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 01. Februar 2017
Mitglied des Mieterrates der GESOBAU AG  

Oliver Rohbeck
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 18. Juni 2015
Referatsleiter bei der Senatsverwaltung für Finanzen, Berlin

Anja Scholze
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 14. März 2007
Kaufmännische Angestellte, Berlin

Ramona Senier
Mitglied des Aufsichtsrates seit dem 23. Mai 2005
Stellvertretende Aufsichtsratsvorsitzende seit dem 18. Juni 2015
Kaufmännische Angestellte, Berlin


Bezüge

Die Mitglieder des Aufsichtsrates erhielten 53,9 T€ (Vorjahr: 49,5 T€) an festen Vergütungen, die sich wie folgt aufgliedern:
 

In €
Gisela von der Aue8.200,00
Birgit Galley7.259,00
Thomas Brand6.900,00
Ramona Senier6.100,00
Christian Kluge5.831,00
Anja Scholze4.900,00
Dieter Cordes4.900,00
Oliver Rohbeck4.900,00
Dr. Heike Külper4.900,00

Gesellschafter
Das Land Berlin hält 100 % der Kapitalanteile an der GESOBAU AG.

Durchschnittliche Anzahl der Beschäftigten
Der GESOBAU-Konzern beschäftigte im Jahresdurchschnitt 392 (Vorjahr: 376) Mitarbeiter*innen (ohne Vorstandsmitglieder und Aushilfen).

  

20192018
Vorstand22
Angestellte
- Prokuristen55
- kaufm. und technische Angestellte30383
Gewerbliche Arbeitnehmer
- Hauswarte / Hausmeister5255
Aushilfen 812
Auszubildende3233
Jahresdurchschnitt402390

Offenlegung
Die Offenlegung des Konzernabschlusses erfolgt im elektronischen Bundesanzeiger.

Nachtragsbericht
Nach dem 31. Dezember 2019 sind Vorgänge von besonderer Bedeutung, welche die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen könnten, nicht eingetreten.

 

 

Berlin, 20. Februar 2020

 

Jörg Franzen

Christian Wilkens

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

 

An die GESOBAU AG, Berlin

Prüfungsurteile
Wir haben den Jahresabschluss der GESOBAU AG, Berlin – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der GESOBAU AG, der mit dem Konzernlagebericht zusammengefasst ist, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft. Die Entsprechenserklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex haben wir im Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

  • entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar  bis zum 31. Dezember 2019 und
  • vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum Lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der oben genannten Entsprechenserklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex.


Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen
Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die Entsprechenserklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

  • wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, zum Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder
  • anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.


Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

  • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
  • gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
  • beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
  • ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
  • beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
  • beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.
  • führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.


Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 


Berlin, den 18. Februar 2020

PricewaterhouseCoopers GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Dr. Frederik Mielke    ppa. Patrick Franke
Wirtschaftsprüfer       Wirtschaftsprüfer


GESOBAU-Mehrjahresübersicht

zum 31.12. nach HGB201920182017
Vermögenslage
AnlagevermögenMio. €2.140,211.965,481.799,17
UmlaufvermögenMio. €108,7596,68104,84
davon liquide Mittel Mio. €18,1812,2622,16
Sonstige AktivaMio. €0,660,921,20
EigenkapitalMio. €561,27539,60494,05
RückstellungenMio. €83,4592,2690,48
VerbindlichkeitenMio. €1.578,401.405,021.291,99
Sonstige PassivaMio. €26,5026,2028,69
BilanzsummeMio. €2.249,622.063,081.905,21
Eigenkapitalquote ¹%24,9526,1625,93
Anlagendeckung II ²%91,8689,6390,55
Verschuldungsgrad ³%300,81282,34285,63
Anlagenintensität ⁴%95,1495,2794,43
Finanzlage
Abschreibungen AnlagevermögenMio. €45,3345,5939,30
davon planmäßigMio. €44,7440,7938,50
davon ausserplanmäßigMio. €0,594,790,80
Zuschreibungen AnlagevermögenMio. €8,4712,160,00
Ertragslage
UmsatzerlöseMio. €290,54279,39269,69
VermietungMio. €288,36277,28267,42
in % vom Umsatz%99,2599,2499,16
VeräußerungMio. €0,000,000,12
in % vom Umsatz%0,000,000,05
Sonstige UmsatzerlöseMio. €2,182,112,14
in % vom Umsatz%0,750,760,79
Gesamtleistung ⁵Mio. €295,66280,51269,12
Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten und nicht aktivierungsfähige ModernisierungskostenMio. €97,9765,4465,65
EBITMio. €54,4872,6063,00
in % von der Gesamtleistung%18,4325,8823,41
BilanzgewinnMio. €20,3641,1832,64
in % vom Umsatz%7,0114,7412,10
Bestandszahlen
Eigene Wohneinheiten per 31.12.Anzahl42.39041.93341.269
Eigene Gewerbeeinheiten per 31.12.Anzahl726712653
Fläche Wohnungen per 31.12.2.764.1342.732.0822.686.263
Fläche Gewerbe per 31.12.113.099104.97590.121
Mieterlöse Wohnungen p. a.Mio. €203,11195,80187,60
Mieterlöse Gewerbe p. a.Mio. €8,607,926,76
durchschnittliche Mieterlöse pro m² Wohnfläche6,176,045,84
Sonstige MieteinnahmenMio. €4,793,783,32
Mietausfall wegen Leerstand und MietminderungMio. €7,438,258,03
Mietausfall wegen Leerstand und Mietminderung%3,433,984,06
Mitarbeiter*innen
Anzahl Mitarbeiter*innen gesamt per 31.12. (Köpfe ⁶)407399400
Personalaufwand Mio. €24,2622,8721,91
Personalaufwandsquote ⁷%11,2411,0711,14