Zusammengefasster Lagebericht

Für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2019

 

 

 

1.
Grundlagen des Konzerns

 

1.1
Geschäftstätigkeit des Konzerns

 

Die GESOBAU AG (nachfolgend GESOBAU oder die Gesellschaft) versorgt als städtisches Wohnungsunternehmen entsprechend ihrem satzungsmäßigen Auftrag breite Schichten der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum in Berlin.

Die interne wie externe Übernahme sozialer Verantwortung ist ebenso Kernaufgabe wie die Erhaltung, Erweiterung und Modernisierung des Wohnungsbestandes, um den Erfolg und die Werthaltigkeit der Gesellschaft zu steigern. Die GESOBAU leistet im Zuge dessen einen aktiven Beitrag zur Erhaltung lebendiger Nachbarschaften. Grundlage hierfür ist unter anderem die im April 2017 abgeschlossene Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ zwischen den städtischen Wohnungsunternehmen und dem Land Berlin.

Der Schwerpunkt der Konzerntätigkeit liegt in der Bewirtschaftung von 41.933 eigenen Wohnungen, 712 Gewerbeobjekten sowie 563 Wohnungen für Dritte. Das Kerngeschäft erstreckt sich dabei auf die nachhaltige und effiziente Bewirtschaftung der eigenen Immobilien. Durch einen intensiven Neubau sowie die umfangreiche Modernisierungstätigkeit passt die GESOBAU permanent den Wohnungsbestand an die Bedürfnisse der dynamisch wachsenden Stadt Berlin an.

Im ersten Halbjahr 2018 sind rund 12.000 Menschen in die Bundeshauptstadt gezogen. Damit setzt sich der Trend der Vorjahre zwar fort, allerdings verliert das Wachstum etwas an Dynamik. Die weiterhin hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt erfordert den Neubau von Wohnungen. So soll in Berlin bis zum Jahr 2026 der städtische Wohnungsbestand planmäßig auf 400.000 bezahlbare Wohnungen, darunter rund 52.000 Wohnungen der GESOBAU, anwachsen. Derzeit befinden sich daher unternehmensweit 6.084 Neubauwohnungen in insgesamt 45 Projekten sowie drei Projekte zur Unterbringung von geflüchteten Menschen in unterschiedlichen Planungs- und Umsetzungsstadien.

Die GESOBAU agiert verantwortungsvoll und wirtschaftlich nachhaltig. Nachhaltigkeit ist ein integraler Bestandteil der Unternehmenskultur, der Unternehmenswerte und der strategischen Ausrichtung des Unternehmens. Sie ist bei der GESOBAU fest verankert, um einen positiven Beitrag zu einer nachhaltigen Entwicklung der Region zu leisten und dabei negative Auswirkungen für Umwelt, Mensch und Gesellschaft so gering wie möglich zu halten.

Die erheblichen Investitionen in die Wohnungsbestände spiegeln die strategische Ausrichtung der GESOBAU wider und werden auch in Zukunft für ein nachhaltiges Wachstum sorgen. Das wird sich positiv auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken. Die GESOBAU ist dabei solide aufgestellt und verfügt über eine Eigenkapitalquote von 26,2 %.

  

1.2
Rechtliche Konzernstruktur

 

Der GESOBAU-Konzern umfasst zum 31. Dezember 2018 die folgenden konsolidierten Gesellschaften:

  • GESOBAU AG                               
  • aktiva Haus- und Wohnungseigentumsverwaltung GmbH (nachfolgend aktiva)   
  • GESOBAU Wohnen GmbH & Co. KG (nachfolgend GESOBAU Wohnen)       
  • berlinwohnen Hausmeister GmbH (nachfolgend bw Hausmeister)           
  • berlinwohnen Messdienste GmbH (nachfolgend bw Messdienste)           
  • GESOBAU Geschäftsführung GmbH (nachfolgend GESOBAU Geschäftsführung)
  • Entwicklungsgesellschaft Elisabeth-Aue GmbH (nachfolgend Entwicklungsgesellschaft)     
  • GEDE Gemeinsame Berliner Wohnen GmbH (nachfolgend GEDE Wohnen)   

 

Die zentralen Managementaufgaben, die Steuerung des Konzerns und die strategischen Funktionen liegen im Verantwortungsbereich der Konzernobergesellschaft GESOBAU. Alleinige Gesellschafterin der GESOBAU AG ist das Land Berlin. Zwischen der GESOBAU und der aktiva, der bw Hausmeister sowie der GESOBAU Geschäftsführung bestehen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge. Die aktiva hat die Verwaltung von Haus- und Wohneigentum und damit verbundene Tätigkeiten, den Erwerb, die Errichtung, den Betrieb und die Unterhaltung von Kabelnetzanlagen in Gebäuden sowie die Vermittlung von Wohnungs- und Gewerbemietverträgen zum Gegenstand. Die bw Hausmeister und bw Messdienste sind Gesellschaften, welche im Wesentlichen wohnbegleitende Dienstleistungen für den Konzern erbringen und damit die Wertschöpfung im Bereich Bestandsbewirtschaftung erhöhen. Die strategische Ausrichtung der Entwicklungsgesellschaft liegt in der Entwicklung von Grundstücksflächen. Die Beteiligungen sind im Anhang im Einzelnen ersichtlich.

  

1.3
Steuerungssystem

 

Das finanzielle Steuerungssystem orientiert sich an den Interessen und Ansprüchen der Gesellschafterin und stellt die Basis für eine wertorientierte Unternehmensführung dar. Grundlage ist die einjährige Wirtschaftsplanung sowie die Mittelfristplanung für vier weitere Jahre. Die Planwerte werden kontinuierlich Abweichungsanalysen unterzogen. Quartalsweise Prognosen führen bei Abweichungen zur Einleitung von Gegenmaßnahmen. Das interne Kontrollsystem umfasst die Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherung der Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit, der Rechnungslegung, der Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften. In diesen Regelkreis der Planung, Steuerung und Kontrolle fließen auch das Risikomanagementsystem sowie die Portfolioanalyse ein.

  

1.4
Portfoliosteuerung: Wohnungsneubau, Ankäufe, Modernisierung


Die GESOBAU blickt aufgrund ihrer guten Portfoliostruktur auch unter Berücksichtigung der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ mit Zuversicht auf die kommenden Jahre.

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt will die GESOBAU mit ihrer Neubauoffensive auch zukünftig qualitativ hochwertigen, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen und Mietsteigerungen auf dem Markt entgegenwirken. Im Jahr 2018 konnte die Gesellschaft 626 neu errichtete Wohnungen in den Bestand übernehmen, davon 618 Neubauwohnungen sowie 8 Wohnungen aufgrund von Um- und Ausbau. Durch Ankauf wurde der Bestand um weitere 39 Wohnungen erhöht. Darüber hinaus errichtete die Gesellschaft eine modulare Unterkunft für geflüchtete Menschen. Für 2019 ist der Baubeginn von insgesamt 11 Neubauvorhaben geplant. Dabei wird stets berücksichtigt, dass die GESOBAU attraktiven Wohnraum für Menschen in allen Lebenslagen und sozialen Verhältnissen zur Verfügung stellen kann.
  
   

Fertiggestellte NeubaumaßnahmenGesellschaftAnzahl der Wohnungen
Bizetstraße 36/38GESOBAU AG22
Stendaler Str. 73, 77GESOBAU AG112
Kopenhagener Str. 93-97GESOBAU AG119
Mendelstr. 6, 6A, 6B, 8, 10, 12, 14, 16, 16A, 16B, Bleicheroder Str. 2-4, Mendelstr. 18-22 gerade, Harzburger Str. 1, 2, 7, 8GESOBAU AG351
Senftenberger Ring 37, 39 GESOBAU AGEine Modulare Unterkunft für Flüchtlinge
DachgeschossausbautenGESOBAU G14
Summe618

Bei Neubauprojekten werden regelmäßig Neubaufördermittel des Landes Berlins eingesetzt.

  

1.5
Mitarbeiter


Die GESOBAU-Gesellschaften beschäftigten zum Bilanzstichtag 399 Mitarbeiter inklusive Aushilfen sowie Praktikanten (Vorjahr: 400). Der Anteil der Frauen lag bei 58,4 %; der Anteil der Schwerbehinderten bei
3,9 %. Mit einer Auszubildendenquote von 8,5 % investiert das Unternehmen zielgerichtet in den Nachwuchs. Die durchschnittliche Beschäftigungsdauer lag bei 12,8 Jahren.

  

Am Jahresende 2018 waren 34 Auszubildende und Studierende an Berufsakademien bei der GESOBAU beschäftigt. Mit einem hohen Engagement für die Ausbildung junger Menschen sichert sich das Unternehmen den Zugang zu qualifizierten Nachwuchskräften. Der Vorstand unterstützt die Teilnahme von Mitarbeitern an Seminaren und Schulungen zur Fortbildung und Aktualisierung des Wissensstandes.

Seit dem 01. Januar 2016 gilt eine Geschlechterquote von 30 % für neu zu besetzende Aufsichtsratsposten in börsennotierten und voll mitbestimmten Unternehmen. Auch die GESOBAU hat sich verpflichtet, eigene Zielgrößen zur Erhöhung des Frauenanteils im Aufsichtsrat, dem Vorstand und der obersten Managementebene zu definieren. So sollen auf oberer Führungsebene mindestens 50,0 % der Positionen von Frauen besetzt sein. Im Aufsichtsrat liegt die Frauenquote bei 55,6 %. In der GESOBAU werden derzeit 48,2 % der Führungspositionen von Frauen wahrgenommen. Der Frauenanteil an der Gesamtbelegschaft lag im vergangenen Jahr bei rund 58,4 %.

Das Thema Diversity ist in den Personalprozessen der GESOBAU von der Rekrutierung bis hin zur Führungskräfteentwicklung verankert und bildet einen zentralen Aspekt aller Maßnahmen der Personalarbeit. Führungskräfte sind aufgefordert sicherzustellen, dass sie bei der Mitarbeiterentwicklung vielfältige Talente berücksichtigen und einen Führungsstil des Miteinanders pflegen. Die Aktivitäten zur Mitarbeiterförderung und Weiterentwicklung sind darauf ausgerichtet, die kontinuierliche berufliche und persönliche Weiterentwicklung aller Mitarbeiter zu fördern. Themen wie Work-Life-Balance und Gesundheitsförderung werden konsequent verfolgt.

Der Personalaufwand im Konzern lag unter Berücksichtigung tariflicher Lohn- und Gehaltsanpassungen im Geschäftsjahr 2018 bei 22,9 Mio. €.

  

1.6
Nachhaltigkeit


Nachhaltigkeit ist ein integraler Bestandteil der Unternehmenskultur, der Unternehmenswerte und der strategischen Ausrichtung der Gesellschaft. Sie ist fest verankert, um einen positiven Beitrag zu einer nachhaltigen Entwicklung der Region zu leisten und dabei negative Auswirkungen für Umwelt, Mensch und Gesellschaft möglichst gering zu halten. Auch im Geschäftsjahr 2018 waren sämtliche Prozesse, Maßnahmen und Initiativen in allen Handlungsfeldern nachhaltig ausgelegt. Die unterschiedlichen Aspekte unseres Nachhaltigkeitsmanagements finden konkret und operativ im gesamten Unternehmen Beachtung. Die Herausforderung besteht dabei darin, ökonomischen Erfolg mit sozialer Gerechtigkeit und ökologischer Verträglichkeit in Einklang zu bringen. Die Kunden und auch die interessierte Berliner Öffentlichkeit profitieren in vielfältiger Weise vom Nachhaltigkeitsengagement der GESOBAU. In den seit 2011 erstellten Nachhaltigkeitsberichten wird dargestellt, welche Maßnahmen das Unternehmen ergreift, um der Verantwortung gegenüber Umwelt, Gesellschaft sowie Mitarbeitern gerecht zu werden und welche Fortschritte in diesen Handlungsfeldern zu verzeichnen sind.

  

1.7
Arbeitsweise von Vorstand und Aufsichtsrat


Vorstand und Aufsichtsrat arbeiten eng und vertrauensvoll im Interesse des Unternehmens zusammen. Der Vorstand besteht aus zwei Mitgliedern; der Aufsichtsrat aus neun, von denen drei von den Mitarbeitern der GESOBAU gewählt werden. Der Vorstand leitet die Gesellschaft und führt deren Geschäfte mit dem Ziel nachhaltiger Wertschöpfung. Die Zuständigkeiten der Vorstandsmitglieder ergeben sich aus dem Geschäftsverteilungsplan.

Entsprechend der Satzung bestellt der Aufsichtsrat die Mitglieder des Vorstandes. Der Aufsichtsrat entscheidet, aus wievielen Mitgliedern sich der Vorstand zusammensetzt. Ebenso erlässt der Aufsichtsrat eine Geschäftsordnung und einen Geschäftsverteilungsplan für den Vorstand. Die Geschäftsordnung enthält einen Katalog zustimmungsbedürftiger Geschäfte. Jedes Vorstandsmitglied ist berechtigt und auf Verlangen des Aufsichtsrates verpflichtet, an den Sitzungen des Aufsichtsrates teilzunehmen.

Die Aufsichtsratsvorsitzende koordiniert die Arbeit des Aufsichtsratsgremiums, leitet dessen Sitzungen und nimmt die Belange des Gremiums nach außen wahr. Der Vorstand nimmt an allen Sitzungen des Aufsichtsrates teil. Er berichtet schriftlich und mündlich zu den einzelnen Tagesordnungspunkten und Beschlussvorlagen und beantwortet die Fragen der einzelnen Aufsichtsratsmitglieder.

Die zur Beschlussfassung notwendigen Unterlagen werden den Mitgliedern des Aufsichtsrates spätestens drei Wochen vor der Sitzung vorgelegt. Bevor sich das Plenum trifft, findet ein Vorgespräch der Arbeitnehmervertreter mit dem Vorstand statt, in dem der Vorstand Details erläutert und Fragen beantwortet. Von der Möglichkeit, Beschlüsse im schriftlichen Umlaufverfahren zu fassen, wird nur in besonders eilbedürftigen Fällen Gebrauch gemacht.

Insbesondere die Vorsitzende des Aufsichtsrates trifft sich regelmäßig mit dem Vorstand, um aktuelle Fragen zu erörtern. Darüber hinaus informiert der Vorstand die Aufsichtsratsvorsitzende mündlich und schriftlich über aktuelle Entwicklungen.

Der Aufsichtsrat hat aus dem Kreis seiner Mitglieder mit dem Personalausschuss und dem Finanz- und Grundstücksausschuss zwei Gremien gebildet, die seine Arbeit vorbereiten und ergänzen. Der Personalausschuss besteht aus drei Mitgliedern; der Finanz- und Grundstücksausschuss aus fünf. In beide Ausschüsse ist ein Vertreter der Arbeitnehmer entsandt.

Der Personalausschuss bereitet die Bestellung von Vorstandsmitgliedern einschließlich der Bedingungen der Anstellungsverträge und der Vergütung vor. Der Finanz- und Grundstücksausschuss hat die Aufgabe, den Aufsichtsrat bei der Wahrnehmung seiner Überwachungsfunktionen, insbesondere hinsichtlich der Rechnungslegung, zu unterstützen. Der Finanz- und Grundstücksausschuss übernimmt zudem die Funktion des Prüfungsausschusses.

  

1.8
Wechsel in den Organen


Im Vorstand und Aufsichtsrat gab es im Berichtsjahr keine personellen Veränderungen.