Anhang des Jahresabschlusses

A. Allgemeine Angaben



Die GESOBAU AG (nachfolgend GESOBAU) hat ihren Sitz in 13439 Berlin, Wilhelmsruher Damm 142. Die GESOBAU ist im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter der Nummer HRB 396 B registriert.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der „Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) vom 17. Juli 2015. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.

Die Gliederung der Formblatt-Verordnung ist um die Positionen „Andere Finanzanlagen“, „Verbindlichkeiten aus Vermietung“ und „Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit“ ergänzt worden. Unter den „Verbindlichkeiten aus Vermietung“ werden die vorausgezahlten Mieten und Pachten sowie sonstige Verbindlichkeiten aus Mietverhältnissen ausgewiesen.


B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden



Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden unverändert folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:


I. Anlagevermögen


Immaterielle Vermögensgegenstände
Alle entgeltlich erworbenen immateriellen Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten nicht mehr als 410,00 € netto betragen, werden im Zugangsjahr aktiviert, voll abgeschrieben und als Abgang gezeigt. Immaterielle Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten mehr als 410,00 € netto betragen, werden aktiviert und über eine Nutzungsdauer von drei Jahren linear abgeschrieben.

Sachanlagen
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer bewertet. Fremdkapitalzinsen werden nicht aktiviert.

Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB vorgenommen, sofern zum Abschlussstichtag eine voraussichtlich dauernde Wertminderung zu erkennen war. Zuschreibungen im Anlagevermögen sind aufgrund § 253 Abs. 5 HGB zwingend vorzunehmen, wenn die Gründe für eine außerplanmäßige Abschreibung nicht mehr bestehen.

Die Abschreibungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten werden mit 2,0 % p. a. bzw. 2,5 % p. a. planmäßig linear vorgenommen.

Die Gebäude auf Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten werden planmäßig linear mit 2,0 % bis 12,5 % p. a. entsprechend ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.

Bei Betriebseinrichtungen sowie der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt die Abschreibung linear entsprechend ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Geringwertige Wirtschaftsgüter (Anschaffungskosten ≤ 410,00 € netto) werden im Anschaffungsjahr aktiviert, voll abgeschrieben und als Abgang gezeigt.

Finanzanlagen
Das Finanzanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten und die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert bzw. zu den niedrigeren beizulegenden Werten bilanziert, sofern die Wertminderung von Dauer ist. Unverzinsliche Ausleihungen sind auf den Barwert abgezinst.


II. Umlaufvermögen


Grundstücke ohne Bauten
Die unbebauten Grundstücke des Umlaufvermögens sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und gemäß § 253 Abs. 4 HGB um notwendige Wertberichtigungen gemindert.

Unfertige Leistungen
Die unfertigen Leistungen betreffen die noch nicht mit den Mietern abgerechneten Betriebskosten. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung des Leerstandes sowie nicht umlagefähiger Positionen.

Forderungen
Bei den zu Nennwerten angesetzten Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde allen erkennbaren Risiken durch Abschreibungen und Wertberichtigungen Rechnung getragen. Bei Unverzinslichkeit und einer Laufzeit von über einem Jahr werden Forderungen zum Barwert angesetzt. Forderungen gegen ehemalige Mieter werden vollständig wertberichtigt, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt. Vollständige Wertberichtigungen von Forderungen gegen wohnende Mieter erfolgen, sofern der Rückstand drei Monatsmieten übersteigt.

Im Rahmen der KfW-Programme „Energieeffizient Sanieren“ und „Energieeffizient Bauen“ sowie der Wohnungsbauförderung des Landes Berlin werden zinsverbilligte Darlehen ausgereicht. Sofern im Zuge der Baumaßnahmen ein bestimmtes Energieniveau erreicht und durch ein unabhängiges Sachverständigengutachten nachgewiesen wird bzw. preiswerter Wohnraum für einkommensschwache Wohnungssuchende errichtet wird, besteht aufgrund vertraglicher Regelungen ein Anspruch auf einen Tilgungszuschuss. Ist zum Bilanzstichtag die Baumaßnahme abgeschlossen und sind die Voraussetzungen für die Gewährung des Tilgungszuschusses gegeben, wird eine Forderung unter den sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesen und in gleicher Höhe ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten gebildet. Nach Gutschrift durch die kreditgewährende Bank erfolgt eine Verrechnung der Forderung mit der Kreditverbindlichkeit. Der Rechnungsabgrenzungsposten wird über die Zinsbindungsfrist der zugrunde liegenden Darlehen linear aufgelöst.

Flüssige Mittel

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zu Nominalwerten bilanziert.

Latente Steuern

Latente Steuern werden aufgrund von temporären oder quasi permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge gebildet. Die Beträge der sich ergebenden Steuerbelastung und -entlastung werden mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst.

Die Differenzen zwischen der Handels- und Steuerbilanz bei den Bilanzposten werden in der folgenden Tabelle dargestellt. Insgesamt ergibt sich ein aktiver Saldo, welcher aufgrund des gemäß § 274 Abs. 1 HGB bestehenden Aktivierungswahlrechts nicht bilanziert wird.

Die aktiven latenten Steuern resultieren aus folgenden Sachverhalten:

  

in T€31.12.201731.12.2016
Latente Steuerschulden auf Differenzen bilanzieller Wertansätze für:
Verbindlichkeiten06.524
Latente Steueransprüche auf Differenzen bilanzieller Wertansätze für:
Grundstücke mit Wohnbauten211.362215.004
Sonstiges Sachanlagevermögen18.26319.649
Finanzanlagen27203
Umlaufvermögen1535
Rückstellungen20.61222.290
Verbindlichkeiten121171
Latente Steueransprüche auf Verlustvorträge213.990215.300
Latente Steueransprüche netto464.389466.127

Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 30,175 % zugrunde gelegt. Auf die bestehenden körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge in Höhe von 813,6 Mio. € und gewerbesteuerlichen Verlustvorträge in Höhe von 593,9 Mio. € wird eine Steuerentlastung innerhalb von fünf Jahren nicht erwartet. Darüber hinaus wird auch für den aktivischen Überhang der latenten Steuern (Steueranspruch) keine Steuerentlastung innerhalb der nächsten fünf Jahre erwartet.


III. Rückstellungen


Rückstellungen für Pensionen
Im Zuge des „Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften“ wurde § 253 HGB hinsichtlich der Bewertung der Rückstellungen für Altersvorsorgeverpflichtungen geändert und der Zeitraum, über den der Durchschnittszins für die handelsrechtliche Abzinsung von Pensionsrückstellungen berechnet wird, von sieben auf zehn Jahre verlängert. Gemäß Art. 75 Abs. 6 EGHGB n. F. wurde die Neufassung des § 253 HGB erstmalig im Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2016 angewendet. Daraus ergibt sich zum 31. Dezember 2017 ein Unterschiedsbetrag der Rückstellungen für Pensionen in Höhe von 141 T€. Dieser Betrag ist gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB potenziell ausschüttungsgesperrt. Zum Bilanzstichtag übersteigen die frei verfügbaren Rücklagen die ausschüttungsgesperrten Beträge.

Die Pensionsrückstellungen werden gemäß § 249 Abs. 1 HGB in Verbindung mit § 253 Abs. 1 HGB nach dem versicherungsmathematischen Anwartschaftsbarwertverfahren (projected-unit-credit-method) ermittelt. Im Rahmen der Berechnung werden nachfolgende Parameter verwendet:
  

in %31.12.201731.12.2016
Abzinsungsfaktor zum Ende des Jahres; Ø der letzten 7 Jahre (bei einer Laufzeit von 15 Jahren)2,83,24
Abzinsungsfaktor zum Ende des Jahres; Ø der letzten 10 Jahre (bei einer Laufzeit von 15 Jahren)3,684,01
Rententrend1,751,75
Rechnungsmäßiges Renteneintrittsalter6565
Richttafeln von Klaus Heubeck (Sterbetafeln)R 05GR 05G

Sonstige Rückstellungen
Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind gemäß § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Nach § 253 Abs. 2 HGB werden die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit dem durchschnittlichen fristenkongruenten Marktzins der vergangenen sieben Jahre abgezinst. Gemäß Art. 67 Abs. 3 EGHGB wird von dem Beibehaltungswahlrecht für Aufwandsrückstellungen gemäß § 249 Abs. 2 HGB (a. F. bis 28. Mai 2009), welche vor dem 01. Januar 2010 gebildet wurden, Gebrauch gemacht.


IV. Verbindlichkeiten


Die Verbindlichkeiten werden mit ihren Erfüllungsbeträgen ausgewiesen. Aufwendungsdarlehen, für die nach § 88 II. Wohnungsbaugesetz ein Passivierungswahlrecht besteht, wurden auf der Basis von Individualvereinbarungen zum Barwert angesetzt und sind ausnahmslos passiviert. Die Restlaufzeiten ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel.


V. Rechnungsabgrenzungsposten


Ein- bzw. Auszahlungen, die erst in späteren Perioden Erträge bzw. Aufwendungen darstellen, werden über Rechnungsabgrenzungsposten erfasst.


VI. Sonstiges


Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommt folgender Bilanzierungsgrundsatz zur Anwendung: Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. Dabei werden die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst (Einfrierungsmethode).

  

C. Erläuterungen zur Bilanz



Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt.

(1) Sachanlagevermögen
Im Jahr 2017 betrugen die Zugänge im Sachanlagevermögen 148,4 Mio. € (Vorjahr: 128,0 Mio. €). Davon betreffen 37,3 Mio. € umfassende Modernisierungsmaßnahmen in den Immobilienbestand der Gesellschaft (Vorjahr: 33,5 Mio. €). Unbebaute Grundstücke gingen im Wert von 11,7 Mio. € zu. Für eigene Neubaumaßnahmen wurden 65,3 Mio. € (Vorjahr: 38,9 Mio. €) und für den Ankauf von projektierten Neubauvorhaben 33,8 Mio. € aufgewendet.

Im Geschäftsjahr 2017 wurden gemäß § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 0,8 Mio. € (Vorjahr: 6,0 Mio. €) aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderungen durchgeführt. Es wurden keine Zuschreibungen entsprechend § 253 Abs. 5 HGB (Vorjahr: 0,1 Mio. €) im Rahmen der Wertaufholung von in Vorjahren außerplanmäßig abgeschriebenen Sachanlagen notwendig.

(2) Anteile an verbundenen Unternehmen
Die GESOBAU hält Anteile an verbundenen Unternehmen wie folgt:

 

a) Verbundene Unternehmen mit bestehenden Ergebnisabführungsverträgen
UnternehmenAnteile am KapitalEigenkapital in T€ Ergebnis 2016 in T€/Gewinnabführung an die GESOBAU AGErgebnis 2017 in T€/Gewinnabführung an die GESOBAU AG
aktiva Haus- und Wohnungseigentumsverwaltung GmbH, Berlin100,00 %1.3831.8141.666
berlinwohnen Hausmeister GmbH, Berlin100,00 %500262259
GESOBAU Geschäftsführung GmbH, Berlin100,00 %253737
b) Verbundene Unternehmen ohne Ergebnisabführungsvertrag
UnternehmenAnteile am KapitalEigenkapital in T€ Ergebnis 2016 in T€ Ergebnis 2017 in T€
berlinwohnen Messdienste GmbH, Berlin100,00 %4.829-276-171
KapHag-Fonds 49 „Wohnen in Berlin-Karow“ AG & Co. KG, Berlin88,31 %15.516902liegt noch nicht vor

Die Stimmrechte entsprechen in allen Fällen der Höhe der Beteiligungen.

(3) Beteiligungen
Die GESOBAU hält an folgenden Unternehmen eine Beteiligung:

  

UnternehmenAnteile am KapitalEigenkapital in T€ Ergebnis 2016 in T€ Ergebnis 2017 in T€
GEDE Gemeinsame Berliner Wohnen GmbH, Berlin47,45 %119.7267.7376.742
Entwicklungsgesellschaft Elisabeth-Aue GmbH, Berlin50,00 %14.884-421-95

Weitere 47,45 % an der GEDE Gemeinsame Berliner Wohnen GmbH werden von der degewo AG, Berlin, gehalten; die restlichen 5,1 % hält die GEDE Verwaltungs GmbH, Berlin. An der Entwicklungsgesellschaft Elisabeth-Aue GmbH ist neben der GESOBAU die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, Berlin, mit 50 % beteiligt.

(4) Sonstige Ausleihungen
Ein an die Vattenfall Europe Wärme AG, Berlin, ausgereichtes langfristiges unverzinsliches Darlehen mit einer Laufzeit bis 2065 wird mit dem Barwert unter den sonstigen Ausleihungen ausgewiesen.

(5) Forderungen aus Vermietung
Zum 31. Dezember 2017 bestehen Forderungen aus ausstehenden Mieten und aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 in Höhe von 0,4 Mio. € (Vorjahr: 0,4 Mio. €). Davon haben 20,6 T€ (Vorjahr: 30,0 T€) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Die Forderungen aus Vermietung sind zu 72,9 % (Vorjahr: 70,4 %) wertberichtigt.

(6) Forderungen gegen verbundene Unternehmen
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten insbesondere die Gewinnabführungen der Tochterunternehmen für das abgelaufene Geschäftsjahr aufgrund bestehender Ergebnisabführungsverträge.

(7) Sonstige Vermögensgegenstände
Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden insbesondere Forderungen aus Steuererstattungen und aus Überzahlungen ausgewiesen.

Es sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

(8) Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten
Unter dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden gemäß § 250 Abs. 3 HGB aktivierte Disagien (0,5 Mio. €) sowie Bearbeitungsgebühren (0,5 Mio. €) ausgewiesen. Diese werden über die Zinsbindungsfrist der zugrunde liegenden Darlehen linear abgeschrieben.

(9) Gezeichnetes Kapital
Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt unverändert 78.265.000,00 €. Es ist aufgeteilt in 15.653.000 Stückaktien ohne Nennbetrag, die in einer Globalurkunde verbrieft sind. Inhaber aller Aktien ist das Land Berlin.

(10) Kapitalrücklage
Die Kapitalrücklage resultiert im Wesentlichen aus der unentgeltlichen Einbringung von Grundstücken in den Ortsteilen Wedding und Wilmersdorf sowie von Schwesternwohnanlagen durch den Gesellschafter. Für einen Teil der Bestände bestehen Rückauflassungsvormerkungen zu Gunsten des Landes Berlin, sofern diese Grundstücke für einen öffentlichen Zweck in Anspruch genommen werden sollen; bei Schwesternwohnanlagen darüber hinaus, wenn diese überwiegend durch Einrichtungen des Landes Berlin genutzt werden sollen. Im Geschäftsjahr 2017 wurden aufgrund von Beschlüssen der außerordentlichen Hauptversammlung vom 06. Oktober 2016, 30. Januar 2017 sowie vom 30. Mai 2017 durch den Gesellschafter drei Grundstücke mit einem Wert von 3,5 Mio. € in das Vermögen der Gesellschaft eingebracht.

(11) Gewinnrücklagen
Gemäß Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung vom 30. März 2017 wurde der Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2016 i. H. v. 38,8 Mio. € den „Anderen Gewinnrücklagen“ zugeführt.

(12) Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen
Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen enthalten auch Beträge für Zusagen, die vor dem 01. Januar 1987 gegeben wurden.

(13) Rückstellung für Bauinstandhaltung
Die Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde im Geschäftsjahr 2017 in Höhe von 6,0 Mio. € (Vorjahr: 13,6 Mio. €) in Anspruch genommen.

(14) Sonstige Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden unter Beachtung des Einzelbewertungsgrundsatzes mit dem durchschnittlichen Marktzins der letzten sieben Jahre abgezinst. Sie setzen sich wie folgt zusammen (Angaben in T€):
  

20172016
Ausstehende Rechnungslegung10.4749.722
Unterlassene Instandhaltungen4.5643.958
Risiken aus der Abrechnung von Beständen mit offenen Vermögensfragen3.1713.078
Sonstige Personalrückstellungen1.9751.845
Risiken aus Grundstücksgeschäften1.7481.577
Übrige1.2011.326
Drohende Verluste aus der Hausbewirtschaftung475319
Gesamt23.60821.825

Die gesamten Rückstellungen betragen 89,7 Mio. €, davon haben 4,3 Mio. € eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren.

Die Rückstellungen aus Abrechnungsrisiken von Beständen mit offenen Vermögensfragen wurden aufgrund des nicht verlässlich ermittelbaren Zeitpunkts des Risikoeintritts als kurzfristige Rückstellungen eingestuft.

(15) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betragen zum 31. Dezember 2017 insgesamt 1.096,7 Mio. €. Hiervon sind 1.068,4 Mio. € durch Grundpfandrechte und 28,3 Mio. € durch Landesbürgschaften besichert. Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben 1.050,5 Mio. € eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr und 46,1 Mio. € eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die Verzinsung der Fremdmittel erfolgt zu Zinssätzen zwischen 0,15 % und 5,68 % (durchschnittlich 2,24 %).

Verbindlichkeitenspiegel
Die Fälligkeitsstruktur stellt die Fristigkeit der Verbindlichkeiten dar (Angaben in T€):
 

mit einer Restlaufzeit von
Gesamt bis zu einem Jahrmehr als einem Jahrdavon mehr als fünf Jahre
1.Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten1.096.69546.1451.050.550927.075
(Vorjahr)(1.047.167)(42.103)(1.005.064)(882.080)
2. Erhaltene Anzahlungen81.47281.472
(Vorjahr)(79.942)(79.942)
3.Verbindlichkeiten aus Vermietung4.8184.818
(Vorjahr)(4.507)(4.507)
4.Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit11
(Vorjahr)(8)(8)
5.Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen17.93816.3131.62481
(Vorjahr)(14.036)(11.628)(2.408)(247)
6.Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen303303
(Vorjahr)(288)(288)
7.Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht00
(Vorjahr)(0)(0)
8.Sonstige Verbindlichkeiten381381
(Vorjahr)(558)(558)
Gesamt1.201.608149.4341.052.174927.156
(Vorjahr)(1.146.506)(139.035)(1.007.471)(882.328)

D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung



(16) Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
Die GESOBAU erzielt Umsatzerlöse überwiegend aus der Vermietung von eigenen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die durchschnittlichen monatlichen Sollmieten für Wohnungen stiegen im Jahresverlauf von 5,70 €/m² auf 5,81 €/m². Ursache für den Mietanstieg sind Bestandszugänge insbesondere von Neubauwohnungen, Modernisierungsumlagen im Zuge von Komplettmodernisierungen, höhere Neuvertragsmieten sowie planmäßige Mieterhöhungen.

(17) Bestandsveränderungen
Die Bestandsveränderungen beinhalten überwiegend die noch nicht abgerechneten Aufwendungen für Betriebskosten des Jahres 2017. Die abgerechneten Betriebskosten für das Jahr 2016 wirken bestandsmindernd.

(18) Sonstige betriebliche Erträge
Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von 11,8 Mio. € werden periodenfremde sonstige betriebliche Erträge mit 10,4 Mio. € (Vorjahr: 21,1 Mio. €) ausgewiesen. Diese enthalten im Wesentlichen die Inanspruchnahme der Rückstellung für Bauinstandhaltung mit 6,0 Mio. € (Vorjahr: 13,6 Mio. €), die Auflösung von Rückstellungen (1,1 Mio. €), sonstige periodenfremde Erträge (2,7 Mio. €) und Eingänge auf in Vorjahren abgeschriebene Mietforderungen (0,6 Mio. €). Die periodenbezogenen sonstigen Erträge betreffen mit 0,8 Mio. € Abgänge aus dem Anlagevermögen sowie 0,6 Mio. € übrige sonstige Erträge.

(19) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
Unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung werden die Instandhaltungskosten, die Betriebskosten inklusive der umlagefähigen Grundsteuer sowie die sonstigen Aufwendungen der Hausbewirtschaftung ausgewiesen.

(20) Personalaufwendungen
Die Aufwendungen für die betriebliche Altersversorgung der Angestellten analog zu Regelungen des öffentlichen Dienstes belaufen sich auf 1,1 Mio. € (Vorjahr: 1,0 Mio. €).

(21) Abschreibungen
Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind planmäßige Abschreibungen in Höhe von 34,7 Mio. € (Vorjahr: 33,2 Mio. €) angefallen. Darüber hinaus wurden außerplanmäßige Abschreibungen gem. § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB in Höhe von 0,8 Mio. € (Vorjahr: 6,0 Mio. €) aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderungen vorgenommen.

(22) Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 11,8 Mio. € beinhalten periodenfremde Aufwendungen in Höhe von 1,2 Mio. € (Vorjahr: 1,3 Mio. €). Diese werden im Wesentlichen durch Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen sowie durch Zuführungen zu Rückstellungen beeinflusst. Darüber hinaus sind die Verwaltungskosten der Gesellschaft enthalten.

(23) Steuern vom Einkommen und Ertrag
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag resultieren aus Steuerrückstellungen (0,5 Mio. €).

(24) Bilanzgewinn
Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn des Jahres 2017 von 29,8 Mio. € in die Position „Andere Gewinnrücklagen“ einzustellen.

E. Außerbilanzielle Geschäfte und sonstige finanzielle Verpflichtungen



Bezugsverpflichtungen
Der Vattenfall Europe Wärme AG, Berlin, wurde Ende der 1960er Jahre zur Finanzierung der Herstellung eines Fernheizverteilungsnetzes im Märkischen Viertel ein unverzinsliches Darlehen über 9.106 T€ mit einer Laufzeit bis 2065 gewährt. Gleichzeitig wurden ein Erbbaurechtsvertrag über Grundstücksflächen im Märkischen Viertel zwecks Errichtung eines Fernheizwerkes sowie ein Wärmelieferungsvertrag mit entsprechenden Laufzeiten abgeschlossen. Der Wärmelieferungsvertrag wurde im Geschäftsjahr 2012 angepasst. Der Vertrag läuft nunmehr bis zum 31. Dezember 2020. Er verlängert sich jeweils um zehn Jahre, sofern der Vertrag nicht neun Monate vor Ablauf von einem der Vertragspartner gekündigt wird. Die Zahlungen für Wärmelieferungen aus diesem Vertrag beliefen sich in 2017 auf 10,7 Mio. € (Vorjahr: 9,4 Mio. €). Die sich aus dem Vertrag ergebenden finanziellen Verpflichtungen werden als Betriebskosten weiterverrechnet.

Haftungsverhältnisse
Die der Gesellschaft überlassenen Mietsicherheiten gemäß § 551 BGB betragen zum 31. Dezember 2017 26,4 Mio. € (Vorjahr: 24,5 Mio. €) und wurden vom übrigen Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut verzinslich angelegt.

Angaben zu Finanzderivaten
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken bestehen Zinsswap-Geschäfte mit einem Gesamtvolumen von 9,2 Mio. €, denen entsprechende Grundgeschäfte gegenüber stehen, so dass Bewertungseinheiten gebildet werden konnten. Der Umfang der gebildeten Bewertungseinheiten erstreckt sich ausschließlich auf Micro Hedges. Hierbei wird das aus einem einzelnen Grundgeschäft resultierende Risiko unmittelbar durch ein zugeordnetes Sicherungsgeschäft abgesichert. Darüber hinaus bestehen Forward-Swap-Geschäfte über 326,1 Mio. € (Laufzeiten von 2020 bis 2039), die für die nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist geplante Prolongation von bestehenden Darlehensverbindlichkeiten zur zukünftigen Absicherung von Zinsänderungsrisiken abgeschlossen wurden. Für diese Forward-Swap-Geschäfte wurden ebenfalls antizipative Bewertungseinheiten gebildet. Die aufzunehmenden variablen Darlehen (Grundgeschäfte) der antizipativen Bewertungseinheiten werden künftig so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der critical terms übereinstimmend zu den Sicherungsgeschäften lauten. Es ist davon auszugehen, dass die erwarteten und abgesicherten Grundgeschäfte zu den Anfangsdaten der Sicherungsinstrumente in der erwarteten Höhe tatsächlich abgeschlossen werden können. Derzeit sind keine Umstände bekannt, die eine anderweitige Bilanzierung sowie Auflösung der Bewertungseinheiten veranlassen würden. Die Ermittlung des Marktwertes der Finanzderivate erfolgt durch Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme auf Basis der „mark-to-market-Bewertung“ anhand marktüblicher Zinsen über die Restlaufzeit der Instrumente.

Die gegenläufigen Zahlungsströme von Grund- und Sicherungsgeschäft sollen sich im Sicherungszeitraum ausgleichen, da gemäß der Risikopolitik der Gesellschaft für Risikopositionen (Grundgeschäft) unverzüglich nach deren Entstehung in gleicher Höhe und Laufzeit Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen werden. Bis zum Abschlussstichtag haben sich die gegenläufigen Zahlungsströme aus Grund- und Sicherungsgeschäft fast vollständig ausgeglichen. Zur Messung der Effektivität der Sicherungsbeziehungen wird die „Critical-Terms-Match-Methode“ verwendet.

Maßgebliche Voraussetzungen für die Bildung einer Bewertungseinheit sind insbesondere die objektive Eignung des Sicherungsinstruments zur Absicherung des Risikos aus dem Grundgeschäft und der rechnerische Nachweis der Wirksamkeit bezogen auf das abgesicherte Risiko. Verbleibt aufgrund einer teilweisen Unwirksamkeit der Sicherungsbeziehung ein unrealisierter Verlust, wird hierfür eine Rückstellung für Bewertungseinheiten gebildet und unter den sonstigen Rückstellungen ausgewiesen.
 

F. Sonstige Angaben



Die vom Abschlussprüfer im Geschäftsjahr 2017 an die GESOBAU berechneten Honorare betragen für

a)  Abschlussprüfungsleistungen 115,3 T€ sowie für
b)  andere Bestätigungsleistungen 7,9 T€.

Das Bestellobligo für vergebene Bauaufträge im Rahmen der umfassenden Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Höhe von 40,6 Mio. € ist durch zugesagte Kredite und vorhandene Liquidität abgedeckt.

Die GESOBAU bedient sich zur Erfüllung ihrer Zusage auf Alters- und Hinterbliebenenversorgung der VBL-Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder als Zusatzversorgungskasse. Die VBL, als rechtsfähige Anstalt des öffentlichen Rechts, gewährt den Arbeitnehmern der beteiligten Arbeitgeber im Wege privatrechtlicher Versicherung eine zusätzliche Alters- und Hinterbliebenenversorgung gegen Zahlung einer Umlage durch die GESOBAU. Darüber hinaus zahlt die GESOBAU ein Sanierungsgeld, um den zusätzlichen Mittelbedarf der VBL zur Finanzierung der vor dem 01. Januar 2002 begründeten Ansprüche abzudecken. Die Sanierungsgelder sind Bestandteil der Umlagenfinanzierung und werden deshalb in dem Geschäftsjahr als Aufwand erfasst, für das sie erhoben werden. Aufgrund der Einschaltung einer Zusatzversorgungskasse als externem Träger besteht eine mittelbare Pensionsverpflichtung, für die das Passivierungswahlrecht gemäß Art. 28 Abs. 1 EGHGB gilt. Die Höhe einer möglichen Subsidiärhaftung der GESOBAU ist gegenwärtig nicht verlässlich ermittelbar. Der derzeitige Umlagensatz West beträgt 6,45 % bei einer Summe der umlagepflichtigen Gehälter von 7,4 Mio. €. Im Geschäftsjahr 2017 wurde ein Sanierungsentgelt in Höhe von 0,2 T€ gezahlt.